20140714-兴业证券-房地产行业_周报-整体成交环比继续下行_提示关注中小地产企业资金链问题_19页_2mb

证券研究报告总结

核心内容概述

本报告为2014年7月7日至7月13日的房地产行业周报，分析了全国重点城市新房及二手房成交情况、土地市场动态以及行业风险提示，并提供了投资建议和相关数据。

主要观点与关键信息

一、新房市场表现

• 整体成交：29个重点城市新房销售面积平均为13.4万平米，环比下降6%，同比下降12%，成交水平接近2011年下半年的水平。
• 城市差异：
  • 一线城市：整体环比下降6%，其中上海、北京、广州、深圳均出现环比下降，但上海同比上升15%，其他三城同比大幅下降。
  • 二线城市：整体环比下降4%，同比下降8%。
  • 三四线城市：整体环比下降4%，同比下降20%。
  • 济南：新房成交套数环比大幅上升70%，同比上升129%，接近历史高位，可能与限购政策放松有关，需关注其持续性。
  • 库存情况：多数城市库存上升，整体库存上升1.7%。一线城市库存普遍上升，北、上、广、深分别上升3.8%、1.6%、1.0%、2.9%。

二、二手房市场表现

• 整体情况：四个城市二手房成交，其中天津环比微幅下降，其他三个城市成交环比上升。
• 北京：二手房成交环比上升5%，同比下降31%，接近2011年年中水平。
• 深圳：二手房成交环比上升19%，同比下降20%，接近2012年11月水平。
• 天津：二手房成交环比下降1%，同比下降6%。
• 杭州：二手房成交环比上升13%，同比下降16%。

三、土地市场动态

• 推出与成交：27个重点城市住宅土地市场推出15宗，成交11宗，均处于历史低位。
• 溢价率：整体平均溢价率为12%，其中上海黄浦区一宗地块溢价率高达62%，楼面均价达59859元/平米，剔除保障房后楼面单价超8万元/平米，创今年上海单价地王；厦门一宗土地溢价率31%，楼面均价为10381元/平米，为该区地王。
• 其他城市：除上述两城外，其余城市土地均底价成交，无流拍。

四、行业风险提示

• 成交超预期萎缩
• 房价大幅下跌

五、投资建议

• 板块估值：当前地产板块PE为10.68，接近2012年以来的均值水平，但反弹主要基于政策博弈，趋势性行情较难实现。
• 个股选择：
  • 龙头地产：金地集团（+3%）、招商地产（+4%）、华夏幸福、保利地产
  • 转型中小地产：建议关注有母公司支持或资金面较安全的公司，如绵世股份、国兴地产（2014年上半年EPS为0.3204-0.3481元/股）

重点城市分析

长三角地区

• 上海：新房销售环比下降12%，同比上升15%，库存上升1.6%。
• 杭州：新房环比下降30%，同比下降31%，库存下降1.2%；二手房环比上升13%，同比下降16%。
• 苏州：新房环比下降42%，同比上升5%，库存下降0.7%。
• 南京：新房环比上升30%，同比下降48%，库存上升1.5%。
• 宁波：新房环比下降28%，同比下降59%，库存下降0.2%。

珠三角地区

• 深圳：新房环比下降29%，同比下降29%，库存上升2.9%；二手房环比上升19%，同比下降20%。
• 广州：新房环比下降17%，同比下降32%，库存上升1.0%。
• 东莞：新房环比上升17%，同比下降15%，库存上升0.2%。

环渤海地区

• 北京：新房环比下降17%，同比下降30%，库存上升3.8%；二手房环比上升5%，同比下降31%。
• 天津：新房环比下降18%，同比下降55%；二手房环比下降1%，同比下降6%。
• 青岛：新房环比上升2%，同比上升46%。
• 济南：新房成交套数环比上升70%，同比上升129%，接近历史高位，可能与限购放松有关。

中西部城市

• 武汉：新房环比上升11%，同比下降5%。
• 合肥：新房环比下降4%，同比上升13%。
• 长沙：新房环比下降1%，同比下降31%。
• 重庆：新房环比下降3%，同比上升37%。
• 成都：新房环比持平，同比下降4%。
• 贵阳：新房环比上升10%，同比下降32%。

其他城市

• 福州：新房环比下降30%，同比下降15%，库存上升8.5%。
• 厦门：新房环比上升29%，同比下降39%。
• 哈尔滨：新房环比上升2%，同比下降29%。
• 昆明：暂无数据。
• 徐州：新房环比下降3%，同比下降123%。
• 扬州：新房环比上升17%，同比下降29%。

数据来源与图表说明

• 数据来源：中国指数研究院、wind资讯、兴业证券研究所
• 图表说明：
  • 图1：各城市本周新房成交情况概览
  • 图2：部分城市本周二手房成交情况
  • 图3：统计的29个重点城市周总成交量
  • 图4：住宅土地推出宗数与成交宗数
  • 图5：土地成交楼面均价与平均溢价率
  • 图6：推出土地数与流拍率
  • 图7-图31：各城市新房及二手房成交情况
  • 图32-图35：其他城市新房成交情况

投资评级说明

• 行业评级：
  • 推荐：相对表现优于市场
  • 中性：相对表现与市场持平
  • 回避：相对表现弱于市场
• 公司评级：
  • 买入：相对大盘涨幅大于15%
  • 增持：相对大盘涨幅在5%~15%之间
  • 中性：相对大盘涨幅在-5%~5%之间
  • 减持：相对大盘涨幅小于-5%

信息披露与分析师声明

• 公司在知晓范围内履行信息披露义务。
• 分析师声明：分析师具有证券投资咨询执业资格，报告内容客观、公正，不涉及任何形式的补偿。
• 法律声明：报告仅供客户使用，不构成投资建议，内容仅供参考，不保证准确性与完整性。

机构销售经理联系方式

• 上海地区：
  • 邓亚萍、盛英君、王政、罗龙飞、杨忱、冯诚
  • 地址：上海市浦东新区民生路1199弄证大五道口广场1号楼20层
• 北京地区：
  • 朱圣诞、肖霞、吴磊、李丹、郑小平
  • 地址：北京市西城区武定侯街2号泰康国际大厦6层
• 深圳地区：
  • 朱元彧、杨剑、李昇、邵景丽
  • 地址：深圳市福田区益田路4068号卓越时代广场15楼1502-1503
• 海外地区：
  • 刘易容、龚学敏、徐皓、陈志云
  • 地址：上海市浦东新区民生路1199弄证大五道口广场1号楼20层

总结

本报告指出房地产行业整体成交持续下行，尤其三四线城市表现更为低迷。济南因限购政策放松出现成交放量，但需关注其持续性。中小地产企业面临更大的资金链压力，建议关注有母公司支持或资金面安全的公司。土地市场整体降温，但热点城市稀缺地块竞争激烈，溢价率维持高位。当前地产板块PE接近历史均值，但趋势性行情难以实现。投资建议聚焦于龙头地产与转型中小地产企业。