20161017-招商证券-房地产资金链专题研究_三大模块与七对指标_20页_679kb_679kb

三大模块与七对指标分析总结

核心内容概述

本文基于招商证券对A股30家主流房地产公司的资金链分析，构建了“负债及保障倍数、基本面、股权思维”三大模块，共计七对关键指标，对各公司的财务状况进行横向对比与综合排序。分析不考虑市场地位、股东背景等定性因素，仅依据定量指标进行排名。

主要观点

• 资金链健康度：通过“负债及保障倍数”模块评估公司偿债能力，其中滨江、南山、招蛇、福星等公司表现突出，而鲁商置业、金科、光明地产、云南城投等相对靠后。
• 基本面表现：通过“能赚多少钱还债”模块评估公司盈利能力与经营效率，其中世茂、金地、滨江等公司表现较好，而天房、蓝光、荣盛、泰禾等相对较弱。
• 股权思维：通过“综合杠杆率及股权价值对有息负债的保障倍数”模块评估公司股权结构与价值保障，其中南山、招蛇、滨江等公司具有较强保障能力。

关键信息

七对指标与权重

指标	权重
净负债率	15%
有息负债即期占比	5%
现金/即期有息负债	5%
易变现资产/即期有息负债	5%
成品库存占比	5%
流动性	10%
一二线城市储备量占比	15%
预收/库存	5%
净利率	5%
经营现金流/利息&股息	5%
预收/预付	5%
应付/应收	5%
资产/权益	10%
市值/有息负债	5%
综合排名	100%

资金链综合排名

公司	综合排名
南山	7.5
招蛇	8.2
滨江	8.6
金地	10.4
万科	11.0
世茂	11.0
北辰	11.6
福星	11.8
保利	12.4
北建	12.7
首开	13.1
新城	13.5
金融街	14.0
华夏	14.4
中粮	14.5
中天	14.9
建发	15.1
中南	15.8
华发	16.4
蓝光	16.7
阳光城	18.6
天房	18.7
荣盛	20.0
泰禾	20.1
信达	21.2
绿地	21.3
金科	21.7
鲁商	22.6
光明	23.4
云投	24.7

分类排名

• 全国化龙头开发商：招蛇、金地、万科相对领先，保利居中，绿地相对靠后。
• 地方国企：北辰、北京城建、首开、金融街相对领先，华发、天房、鲁商置业、光明地产、云南城投等相对靠后。
• 中型民营企业：滨江、世茂、福星等相对领先，新城、中天、中南居中，荣盛、泰禾、金科等相对靠后。

行业分析

业绩增长趋势

• 房地产行业整体业绩增速周期性回升，2016年上半年收入同比增长42%，净利同比增长13%。
• 尽管有季节性扰动，但净利增速低于收入增速。

盈利能力趋势

• 2012年以来，房地产行业综合盈利能力趋势性下降，毛利率从40%左右降至30%以下，净利率从16%以上降至10%左右。
• 预计随着销售量价齐升，盈利能力将在未来2年左右出现周期性回升。

库存与周转情况

• 房地产A股真实库存环比下降，存货周转率自2015年以来持续提升。
• 尽管16Q2库存账面绝对额仍环比增长，但同比增速明显放缓。

资本结构改善

• 有息负债率自2015年第四季度以来明显回落，且久期结构持续改善。
• 综合杠杆率也有所回落，总资产/权益之比略有下降。

流动性状况

• 现金绝对规模自2015年以来显著增加，流动性指标持续改善。
• 然而，流动性仍不及历史高点（2007年及2009年）。

投资评级

公司短期评级

等级	标准
强烈推荐	公司股价涨幅超基准指数20%以上
审慎推荐	公司股价涨幅超基准指数5-20%之间
中性	公司股价变动幅度相对基准指数介于±5%之间
回避	公司股价表现弱于基准指数5%以上

行业投资评级

等级	标准
推荐	行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数
中性	行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数
回避	行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数

研究团队信息

• 赵可：招商证券研究发展中心高级分析师，博士，从事房地产行业研究，曾获新财富奖项。
• 刘义：招商证券研究发展中心高级分析师，同济大学金融专业，8年证券行业研究经验。
• 黄梓钊：招商证券研究助理，美国东北大学金融学硕士。