20160812-东北证券-房地产行业深度报告：白银时代看变革，打造综合运营服务商_35页_2mb

房地产综合运营服务深度分析报告总结

核心内容

本报告分析了房地产行业从传统开发模式向综合运营服务商转型的趋势，重点探讨了租赁服务和物业服务两大领域的发展机遇与挑战。随着存量房时代的到来，房地产开发利润率下降，行业亟需通过服务增值来实现可持续发展。

主要观点

• 存量房时代来临：中国城镇家庭户均住房套数达到1.08套，表明房地产市场供需已基本平衡，房地产开发企业面临瓶颈。
• 租赁服务发展：由于外来人口增加、限购政策、高房价及晚婚晚育趋势，租赁市场潜力巨大，尤其是长租公寓市场正迎来爆发。
• 物业服务升级：随着居民收入提升和消费观念转变，物业服务从基础管理向社区服务升级，O2O模式与“互联网+”推动物业增值服务。
• 政策支持：国家出台多项政策支持租赁和物业行业发展，如“购租并举”、鼓励物业资本化、推动租赁市场规范化等。
• 行业挑战：租赁服务面临个人出租比例过高、法律缺失、传统观念影响等问题；物业服务则面临初期投入大、成本回收慢、业主消费观念转变等障碍。

关键信息

租赁服务

• 核心驱动力：

  • 外来人口聚集，租赁需求显著上升。
  • 限购政策和高房价推动“买改租”趋势。
  • 住房自有率高，但年轻人对租赁需求上升。
  • 政策支持，如“购租并举”、租赁补贴等。

• 爆发点：

  • 存量房时代到来，开发增速放缓。
  • 消费观念转变，租赁需求升级。
  • 服务式长租公寓兴起，满足个性化、社交化需求。

• 市场现状：

  • 房地产开发企业销售利润率下降，2015年仅为10%。
  • 长租公寓市场潜力巨大，预计未来租金规模可达2万亿。
  • 集中式和分布式两种运营模式并存，各有优劣。

• 挑战：

  • 个人出租比例过高，需开拓更多房源渠道。
  • 法律法规缺失，租赁双方权益难以保障。
  • 传统“安居乐业”观念影响租赁市场发展。
  • 初期投入大，资金链压力大。

物业服务

• 核心驱动力：

  • 城镇居民收入增长，消费潜力释放。
  • 存量房市场扩大，为物业发展提供空间。
  • 商办物业和公共物业发展迅速，成为新热点。
  • 政府支持，鼓励物业资本化和O2O发展。

• 爆发点：

  • 高端物业服务前景广阔，服务内容丰富。
  • 延伸服务推动营收增长，如教育、医疗、家政等。
  • 行业集中度提升，百强企业市场份额增加。
  • 高附加值服务成为盈利增长点。

• 市场现状：

  • 我国物业管理企业超7万家，从业人数超600万。
  • 社区O2O平台逐步形成，如彩生活、万科物业等。
  • 物业服务在管面积持续增长，商办物业增速显著。

• 挑战：

  • 业主消费观念尚未转变，维权意识有待提高。
  • 物业服务需与社区服务深度融合，提升服务质量。
  • 物业服务领域仍需进一步规范化和专业化。

国内外发展现状

国外租赁市场

• 法律保障：德国、日本、美国等国家对租赁市场有完善的法律体系，保障租赁双方权益。
• 房源多元化：国外租赁市场以专业租赁公司为主，房源类型丰富。
• 借鉴经验：我国应加强租赁市场法律保障，推动公租房建设，鼓励租赁企业上市。

国外物业市场

• 专业化管理：美国物业管理高度专业化，依赖专业公司提供服务。
• 职业化体系：有完善的物业管理职业经理人制度，从业人员素质高。
• 服务范围广：物业服务涵盖建设、使用全过程，包括安保、清洁、设施维护等。
• 借鉴经验：我国应借鉴发达国家的管理经验，推动物业行业职业化、标准化、智能化发展。

重点公司

• 租赁市场：

  • 万科A
  • 世联行

• 物业服务：

  • 绿城服务
  • 彩生活
  • 碧桂园
  • 中国远洋
  • 保利地产
  • 新城控股
  • 金科股份
  • 华远地产

结论

房地产行业正从传统的开发模式向综合运营服务转型，租赁服务和物业服务成为未来发展的重要方向。政策支持、市场需求增长以及技术进步将推动这一转型，但行业仍需克服法律、观念、资金等多重障碍，以实现高质量、可持续的发展。