20160812-东北证券-房地产行业深度报告_白银时代看变革_打造综合运营服务商_34页_2mb

房地产开发/房地产行业深度报告总结

核心内容

本报告分析了房地产行业在“存量房时代”来临背景下，传统开发商向综合运营服务商转型的趋势。重点探讨了租赁服务和物业服务作为房地产企业突破开发瓶颈、实现服务增值的重要方向，分析了其发展驱动力、市场现状、运营模式及面临的挑战。同时，对比了国内外租赁与物业市场的发展现状，提出了可借鉴的经验和应对策略。

主要观点

1. 存量房时代来临，行业利润率下降

• 房地产市场供需已基本平衡，户均住房套数达到1.08套，标志着存量房时代的到来。
• 房地产开发企业销售利润率下降至10%，回归至各行业平均水平，推动企业向服务转型。

2. 租赁服务市场潜力巨大

• 外来人口规模庞大，推动租赁需求增长，尤其是北上广深等一线城市。
• 限购政策与高房价促使“买改租”趋势，年轻人租房比例上升。
• 高住房自有率与晚婚晚育趋势为租赁市场提供了发展空间。
• 长租公寓成为租赁市场的重要爆发点，满足年轻人对个性化、社交化、高品质生活的追求。

3. 物业服务成为房企新增长点

• 随着人均收入增加，物业市场发展迅速，尤其在增值服务领域。
• 存量房时代为物业服务提供了广阔的发展空间，商办物业与公共物业增长显著。
• 政府政策扶持，推动物业行业向高端化、智能化、社区化发展。

4. 互联网+与资本融合推动物业创新

• “互联网+”助力物业行业实现智能化、懒人化管理，提升服务效率。
• 社区O2O平台成为物业服务升级的重要方向，推动线上线下融合。
• 物业企业通过并购、资本运作扩大规模，提升市场占有率。

关键信息

租赁服务发展因素

• 人口聚集：2015年我国流动人口达2.53亿，一线城市租房需求高。
• 限购政策：限购政策促使“买改租”趋势，年轻人租房比例上升。
• 住房自有率：我国住房自有率高达90%，租赁市场有巨大潜力。
• 政策支持：国家出台多项政策，推动购租并举，鼓励租赁市场发展。

物业服务发展因素

• 人均收入增长：2015年城镇居民人均可支配收入达1.88万元，消费潜力释放。
• 存量房增长：2015年全国住宅物业面积达174.50亿平方米，物业服务需求上升。
• 政策扶持：政府出台多项政策支持物业行业发展，如《物业管理条例》、《关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》等。
• 社区O2O发展：物业服务企业通过APP、智能系统等实现线上线下融合，提升服务体验。

租赁服务发展现状与挑战

现状

• 2015年租赁市场交易额达8,000亿元，未来租金规模有望突破2万亿元。
• 长租公寓发展迅猛，如魔方公寓、自如、YOU+等品牌公寓，满足年轻人需求。
• 租赁服务市场空间巨大，尤其是服务式长租公寓，提供个性化、社交化服务。

挑战

• 个人出租比例过高：90%以上房源来自个人出租，需开拓更多专业租赁渠道。
• 法律法规缺失：租赁权益难以保障，租户和房东都面临风险。
• 传统思想影响：居民更倾向于自有住房，租赁市场发展受限。
• 初期投入大：租赁市场前期投入高，成本回收周期长，资金链压力大。

物业服务发展现状与挑战

现状

• 物业服务市场规模持续扩大，2015年百强企业总管理面积达49.59亿平方米。
• 高端物业服务发展迅速，如智能管理、社区生活服务等。
• 物业服务延伸至教育、医疗、商业等配套服务，提升社区价值。

挑战

• 行业集中度低：物业管理企业数量多，但集中度不高，需提升行业集中度。
• 业主维权意识弱：业主对物业服务缺乏了解，维权意识有待提高。
• 服务模式单一：传统物业服务以基础服务为主，缺乏多元化和创新。
• 法律规范不足：物业服务法律法规尚不完善，需加强行业监管。

国内外市场对比与借鉴

国外经验

• 德国：租赁市场法律保障完善，政府主导公租房建设，租赁合同受法律严格约束。
• 日本：物业管理行业高度专业化，注重细节，物业企业通过证券化提升资产价值。
• 美国：物业管理服务广泛，涵盖多个领域，专业化程度高，管理方式灵活。
• 英国：物业服务质量高，提供高端服务，如专属管家服务、高端安保服务。

国内问题

• 法律不健全：租赁市场缺乏有效法律保障，租户和房东权益难以保障。
• 市场结构失衡：租赁市场地域分布不均，房源类型单一，以私人出租为主。
• 服务模式落后：物业企业多以基础服务为主，缺乏创新和增值服务。
• 从业人员素质不高：多数从业人员未经专业培训，缺乏职业素养。

标的公司

结论

房地产行业正经历从开发向综合运营服务的转型，租赁服务与物业服务成为新的增长点。未来，房企需借助“互联网+”技术，提升服务质量和效率，同时完善法律法规，保障租赁与物业市场健康发展。通过并购、资本运作和模式创新，房企有望在租赁与物业市场中实现盈利增长，成为有竞争力的社区综合服务运营商。