20220930-中邮证券-换房个税退税政策点评_政策凝聚更强共识_销售修复趋势有望巩固_11页_531kb

行业投资评级总结

核心内容

本报告主要分析了近期房地产行业政策调整对市场的影响，并对地产板块的投资价值进行了点评。报告指出，房地产行业自去年以来逐步由紧到松，政策持续发力，市场对政策宽松的预期逐步统一。近期两天之内政策三连发，进一步凝聚了稳楼市政策的共识，对销售修复趋势形成有力支撑。

主要观点

• 政策导向：地产政策持续宽松，从地方层面逐步提升至中央层面，体现出政策力度的加强。
• 政策类型：
  • 首套房贷利率阶段性差别化调整：对房价连续下降的城市给予利率调整空间。
  • 换房个税退税：鼓励居民换房，减轻税收负担。
  • 首套公积金贷款利率下调：降低购房成本，支持刚需购房。
• 市场预期：市场对地产销售的预期仍然过度悲观，但销售正处于磨底阶段，政策发力有助于修复态势。
• 销售趋势：9月下旬高频数据显示销售有所反弹，尤其是一线城市表现明显，环比改善为主。
• 投资建议：
  • 关注行业见底复苏带来的β行情，推荐保利发展、新城控股等龙头房企。
  • 关注区域格局优化下逆势拿地扩张的房企，如滨江集团、华发股份等。
• 政策力度分析：前期政策集中于公积金和人才支持，力度有限；近期中央层面的货币信贷和财政政策开始发力，稳楼市政策力度显著增强。

关键信息

• 政策时间线：
  • 2022年3月：政府工作报告提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。
  • 2022年8月：5年期LPR加速下调，政策能级提升至中央层面。
  • 2022年9月中旬：部分城市撤回限购政策，形成短期扰动。
  • 2022年10月起：政策三连发，进一步凝聚稳楼市共识。
• 市场分析：
  • 房地产行业仍是十万亿级别市场，经过2022年调整，销售量接近真实需求。
  • 销售复苏方向确定，但过程缓慢且波动。
• 投资逻辑：
  • 龙头房企销售复苏可带来β行情。
  • 区域供需优化的房企具备逆势扩张潜力。
• 风险提示：
  • 政策施行效果不及预期。
  • 疫情恶化对市场造成不利影响。

图表目录

• 图表1：2022年以来市场对于地产政策认知的关键节点
• 图表2：中央经济工作会议与政府工作报告对房地产的表述
• 图表3：2022年8月商品房销售面积增速有企稳迹象
• 图表4：2022年8月商品房销售额增速有企稳迹象
• 图表5：高频数据显示9月下旬地产销售有所反弹
• 图表6：2022年9月后2周与2021年同期对比（一线城市）
• 图表7：2022年9月后2周与2021年同期对比（二线城市）
• 图表8：2022年9月后2周与2021年同期对比（三四线城市）
• 图表9：2022年9月后2周与2021年同期对比（合计）

投资建议

• 推荐标的：保利发展（推荐）、新城控股（推荐）、滨江集团（推荐）、华发股份（推荐）。
• 投资逻辑：
  1. 行业见底复苏带来β行情。
  2. 区域供需优化推动部分房企逆势拿地扩张。
• 行业评级：强于大市，预期行业相对基准指数涨幅在10%以上。

分析师信息

• 分析师：刘清海
• SAC登记编号：S1340522080002
• Email：liuqinghai@cnpsec.com

投资评级说明

类型	评级	说明
股票评级	推荐	预期个股相对基准指数涨幅在20%以上
股票评级	谨慎推荐	预期个股相对基准指数涨幅在10%与20%之间
股票评级	中性	预期个股相对基准指数涨幅在-10%与10%之间
股票评级	回避	预期个股相对基准指数涨幅在-10%以下
行业评级	强于大市	预期行业相对基准指数涨幅在10%以上
行业评级	中性	预期行业相对基准指数涨幅在-10%与10%之间
行业评级	弱于大市	预期行业相对基准指数涨幅在-10%以下
可转债评级	推荐	预期可转债相对基准指数涨幅在10%以上
可转债评级	谨慎推荐	预期可转债相对基准指数涨幅在5%与10%之间
可转债评级	中性	预期可转债相对基准指数涨幅在-5%与5%之间
可转债评级	回避	预期可转债相对基准指数涨幅在-5%以下

风险提示

• 政策施行效果不及预期。
• 疫情恶化可能对房地产市场造成不利影响。

公司简介

中邮证券有限责任公司成立于2002年9月，注册资本50.6亿元，是中国邮政集团有限公司绝对控股的证券类金融子公司。公司业务范围涵盖证券经纪、自营业务、投资咨询、基金销售、资产管理、承销保荐、财务顾问等。目前在全国多个省市设有分支机构。

业务简介

• 证券经纪业务：提供多种委托通道，包括现场、自助终端、电话、互联网、手机等。
• 证券自营业务：使用自有资金和筹集资金进行权益类和固定收益类投资。
• 证券投资咨询业务：为客户提供市场分析、投资建议等专业服务。