20140626-招商证券_香港_-2014年下半年中国房地产业投资展望_强者恒强的元年_59页_3mb

2014年下半年中国房地产业投资展望总结

核心内容

2014年下半年，中国房地产市场预计将呈现“前低后高”的结构性行情，整体趋势偏乐观。行业调控政策逐步市场化，货币流动性有所改善，区域市场分化明显，一二线城市表现优于三线城市。行业估值处于历史低位，部分公司具备较高的投资价值。

主要观点

• 政策趋势：房地产调控政策以市场化为主，部分地方政府已逐步放松行政干预，回归市场机制。
• 市场走势：整体交易量将前低后高，价格在三季度末至四季度将环比企稳，其中一二线城市表现优于三线。
• 区域格局：一二线城市库存周期好于三线城市，市场环境更优，布局于这些城市的公司将重点受益。
• 强者恒强：在一二线城市深耕、品牌良好、运营能力强的公司将更具竞争力。
• 未来趋势：房地产市场将进入新的发展阶段，产业园开发模式增长迅速，具有较大的市场潜力。

关键信息

货币环境

• 货币政策逐步宽松，M2增速趋于稳定，Shibor利率有所下降。
• 2014年下半年，预计M1-M2增速剪刀差将有所改善，有利于房地产市场回暖。

市场供需

• 2014年房地产销售和新开工面积均呈下降趋势，但销售下降速度慢于新开工。
• 销售与新开工比保持稳定，市场逐步调整，未来将形成新的平衡。

区域表现

• 一二线城市价格指数高于三线城市，存销比优于三线城市。
• 三线城市库存压力较大，市场供大于求。

企业表现

• 融创中国、招商局置地、绿城中国、华润置地、中国海外、佳兆业等公司被推荐为投资标的。
• 光谷联合和毅德国际在产业园开发方面表现突出，具备良好的政府关系和市场竞争力。

投资建议

传统地产企业

• 融创中国 (1918.HK)：预计2014年销售规模将突破1000亿元，TP为6.70港元，对应2014PE为4.7X，较NAV折让60%。
• 招商局置地 (978.HK)：2014年销售目标100亿元，TP为2.30港元，对应2014PE为9.5X，较NAV折让22%。
• 绿城中国 (3900.HK)：TP为15.8港元，对应2014PE为2.3X，较NAV折让64.4%。
• 华润置地 (1109.HK)：TP为17.0港元，对应2014PE为6.6X，较NAV折让42.1%。
• 中国海外 (0688.HK)：TP为25.7港元，对应2014PE为6.8X，较NAV折让25.1%。
• 佳兆业 (1638.HK)：TP为13.96港元，对应2014PE为5.2X，较NAV折让75.4%。

产业园开发企业

• 毅德国际 (1396.HK)：TP为1.06港元，对应2014PE为5.7X，较NAV折让70%。
• 光谷联合 (798.HK)：TP为1.06港元，对应2014PE为4.0X，较NAV折让70%。

估值情况

• 行业估值：香港内房股估值处于10年历史底部，2014年平均PE为4.1X，PB为0.69X。
• 公司估值：
  • 融创中国：2014年PE为4.7X，PB为0.7X。
  • 招商局置地：2014年PE为9.5X，PB为0.9X。
  • 光谷联合：2014年PE为4.0X，PB为1.0X。

市场趋势预测

• 2015-2016年：整体交易量维持相对稳定（+5%左右），价格企稳（2-3%左右增长）。
• 区域分化：一二线城市表现优于三线城市，市场供需关系改善。

区域发展重点

• 一二线城市具备更好的市场环境、资源集中度和政策支持。
• 三线城市库存压力较大，市场表现相对较弱。

企业特征

• 融创中国：强调区域聚焦和品牌溢价，营销能力强，与绿城合作互补。
• 招商局置地：拥有低成本融资优势，项目储备丰富，管理能力强。
• 光谷联合：产业园开发与运营领先，政府关系良好，客户资源多元。

风险提示

• 房地产市场仍面临下行压力，政策调整和市场变化可能影响企业表现。
• 部分企业可能因区域布局和市场环境变化而面临挑战。

结论

2014年下半年，房地产市场将逐步企稳，一二线城市表现优于三线城市。重点布局一二线城市、具备良好品牌和运营能力的传统地产企业和产业园开发企业更具投资价值。建议关注融创中国、招商局置地、绿城中国、华润置地、中国海外、佳兆业、毅德国际和光谷联合等公司。