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美国工业市场总结（2024年第三季度）

核心内容

• 美国工业市场在2024年第三季度经历了空置率和供应量的显著变化。
• 空置率上升至 6.61%，为自2022年底以来最小的季度增幅。
• 新供应量降至 7561万平方英尺（SF），为自2021年初以来最低，比去年同期下降 54%。
• 2024年年初至今（YTD）净吸收量为 1.15亿SF，显示市场仍有较强的需求。
• 工业建设管道连续第七个季度收缩，预计将在2025年初降至 300万SF 以下，与疫情前发展速度相符。

主要观点

空置率与供应情况

• 空置率上升趋势放缓，预计将在2025年前半年达到 6.8% 的峰值。
• 西部地区空置率增长最快，同比上升 256个基点（bps），而中西部地区增长最小，仅 57个基点。
• 新供应量减少，导致空置率趋于平稳，部分市场因新供应交付而空置率上升。

净吸收与市场需求

• 第三季度净吸收量为 3874万SF，低于上一季度的 4292万SF。
• YTD净吸收量达到 1.15亿SF，显示出市场整体需求仍然强劲。
• 未来几个季度，新供应与租户需求将逐渐趋于平衡，第四季度及2025年将出现需求增长。

租金变化

• 平均加权租金上涨至 $11.08/平方英尺（NNN），同比增加 9%。
• 仓库/配送租金为 $10.26/平方英尺（NNN），同比上涨 8%。
• 大多数市场租金增长趋于正常，年同比接近历史平均水平（2%至7%）。
• 一些市场租金出现收缩，尤其是在过去几年租金增长较快的沿海市场。

重点市场表现

• 休斯顿 以 574.8万SF 的净吸收量位居第一。
• 达拉斯-沃思堡 以 556.7万SF 的净吸收量位居第二。
• 费城、纽约市地铁、丹佛 分列第三至第五位。
• 凤凰城、大洛杉矶、亚特兰大 为在建工程最多的市场。

区域分析

• 中西部地区：空置率 5.32%，净吸收量 667.5万SF，在建工程 5432.8万SF。
• 东北地区：空置率 6.46%，净吸收量 923.8万SF，在建工程 4016.9万SF。
• 南部地区：空置率 7.82%，净吸收量 1909.7万SF，在建工程 14063.8万SF。
• 西部地区：空置率 6.56%，净吸收量 3738.5万SF，在建工程 9631.6万SF。

租金趋势

• 各地区仓库/配送租金：
  • 中西部地区：$6.84/平方英尺（NNN）
  • 东北地区：$13.36/平方英尺（NNN）
  • 南部地区：$9.29/平方英尺（NNN）
  • 西部地区：$10.26/平方英尺（NNN）

关键信息

• 新租户入驻情况：

  • Amazon：124.7万SF
  • BRADRANGE：122.4万SF
  • INTEGRA：121.4万SF
  • CONSUMBR BRANDS：109.5万SF
  • Confidential：105.7万SF

• 2024年Q3主要租户类型：

  • 第三方物流（3PL）提供商和包装用户：近一半
  • 制造业、数据中心、食品与饮料、一般零售：将成为主要租赁来源

• 经济背景：

  • 美国GDP年增长率 2.8%，经济继续增长。
  • 美联储在9月将利率下调 50个基点，为疫情初期以来首次降息。
  • 预计未来几个月若继续降息并减缓通胀，将为经济提供更多清晰性。

• 市场展望：

  • 工业市场通常滞后于整体经济，预计在选举后及新政府建立后将积极响应。
  • 随着新供应减少，空置率将开始回落。
  • 租赁活动预计增加，因工业用户因利率和空置率担忧而搁置了扩张计划。

总结

2024年第三季度，美国工业市场显示出供应减少与需求相对稳定的趋势。空置率上升至 6.61%，为过去几个季度供应最多市场的最高水平。新供应量下降至 7561万SF，为自2021年初以来最低，而净吸收量为 3874万SF。随着新供应和租户需求逐渐趋于平衡，预计2025年将出现需求增长。租金增长保持稳定，尽管部分市场租金有所收缩，但整体仍高于历史平均水平。工业市场在各区域表现不一，西部地区空置率增长最快，而中西部地区增长最慢。未来几个月，随着利率政策的明朗化和经济预期的改善，投资和租赁活动预计将有所增加。