莱坊-2020Q1上海工业市场极度报告：物流仓储和厂房租金环比基本持平-2020.6-7页_1mb

上海工业市场季度报告（2020年第一季度）总结

核心内容概览

2020年第一季度，上海工业市场受到新冠肺炎疫情影响，整体表现承压，但部分领域展现出韧性。PMI指数在3月显著回升，物流仓储和厂房租金保持相对稳定，部分行业如冷链、医药和电商表现出强劲需求。与此同时，政府出台多项政策支持企业复工复产和减负，推动工业用地和物流地产市场逐步复苏。

---

主要观点

1. 工业生产与经济表现

• 上海一季度地区生产总值同比下降6.7%，为四大直辖市中降幅最大。
• 规模以上工业总产值同比下降17.4%，其中3月降幅为13.1%。
• 六大重点工业行业均呈下降趋势，汽车制造业和成套设备制造业跌幅最大，分别下降30.9%和22.8%。
• 新冠肺炎疫情对工业生产造成短期冲击，但随着企业复工复产加快，市场开始逐步恢复。

2. 物流仓储市场

• 第一季度物流仓储市场租金基本稳定，平均租金为每天每平方米1.55元。
• 保税仓库租金为1.4元/天/平方米，非保税仓库租金为1.6元/天/平方米。
• 物流仓储存量升至740万平方米，其中保税仓库占比近203万平方米，主要集中在浦东新区。
• 一季度新增物流仓储面积约13万平方米，包括易商上海奉贤物流园二期和松江新桥物流园。
• 第三方物流、冷链和医药类租户需求活跃，电商企业如叮咚买菜租赁近19,000平方米仓储空间。

3. 厂房市场

• 厂房租金保持稳定，单层厂房平均租金为每天每平方米1.3元。
• 重点工业园区如金地威新宝山智造园、联东U谷上海车墩国际企业港、启迪漕河泾科技园等均有厂房出租。
• 医药和食品类企业需求强劲，毕得生物医药、宝开生物和来顿食品分别租赁8,500平方米、4,000平方米和6,800平方米厂房。
• 上海已建成14个国家级智能工厂和80个市级智能工厂，推动工业4.0转型。

4. 销售与投资

• 顺丰控股与中信资本拟设立物流基金，目标募资3-4亿美元。
• 张江科学城一季度实现工业总产值662亿元，实到外资8亿美元，重点推进集成电路、人工智能和生物医药三大产业。
• 金桥5G产业生态园开园，聚焦“5G+未来车”、“5G+智能造”、“5G+数据港”三大领域，总投资达130亿元。

5. 土地市场

• 工业用地一级市场成交量和出让面积环比下降，共成交10幅地块，总面积约421,473.5平方米。
• 闵行、松江和金山是主要成交区域，分别占总成交面积的60%、32%和8%。
• 工业用地平均成交地价最高为闵行区，每亩130万元；其次是松江区，每亩82万元；金山区相对较低，每亩47万元。
• 工业用地单幅地块以1-5公顷为主，占80%；仅有一幅面积大于8公顷的地块，位于闵行区，容积率为2。

---

关键信息

• 租金水平：物流仓储市场租金保持稳定，单层厂房租金为1.3元/天/平方米。
• 政策支持：上海市推出28条政策支持企业复工复产，包括减免租金、降低土地成本等。
• 物流地产：丰树欧罗物流园二期、自贸联发五期仓库等项目将在第二季度交付，增加约134,000平方米物流仓储面积。
• 工业转型：政府推动智能制造和工业4.0，支持企业向无人化、智能化方向发展。
• 重点区域：浦东新区是保税仓库的主要集中地，占总量的48%；闵行区工业用地成交面积和单价均居前列。

---

结论

尽管受到疫情影响，上海工业市场在第二季度展现出复苏迹象。物流仓储和厂房市场租金稳定，部分行业如冷链、医药和电商需求增长。政府政策对市场起到积极作用，推动企业复工复产和产业升级。未来，随着更多物流项目交付和工业转型推进，市场有望进一步回暖。