2023-01-10-克而瑞-克而瑞中国房地产月报（2022年12月）_13页_2mb

中国房地产企业并购月报总结

核心内容

2022年12月，中国房地产行业并购活动有所升温，重点监测房企共涉及48笔并购交易，披露交易对价约528亿元，环比增加72.4%。政策层面持续强调房地产的支柱地位，推动行业风险防范和化解，包括加强房企融资支持、引导并购重组、加快项目纾困等。同时，AMC（资产管理公司）在纾困方面进展缓慢，但部分房企如融创已取得重要突破。

主要观点

• 政策导向明确：中央多次强调房地产在国民经济中的支柱地位，2023年政策基调以“稳”为主，重点引导房地产市场风险“软着陆”。
• 行业风险防范：政策重点在于稳住房企信用主体、保交付和稳住居民购房信心，预计在房企融资、债务展期、并购重组等方面将出台更多支持政策。
• AMC纾困进展有限：头部AMC如信达、华融、东方资产已落地或推进的纾困项目不足70个，整体进度缓慢，主要聚焦于净资产和可售货值较高的项目。
• 房企并购热度回升：12月房企加速资产处置和资金回笼，其中华夏幸福和招商蛇口的交易备受关注，分别通过转让资产包和股权收购提升资金流动性及土地资源。

关键信息

并购政策支持

• 央行与证监会政策：央行和证监会多次表态支持房地产行业重组并购，鼓励金融机构加大对房地产企业的贷款投放，改善头部房企资产负债状况。
• 政策优化预期：预计2023年政策将围绕房企融资、债务展期和并购重组等方面进一步优化，以实现风险“软着陆”。

并购金融进展

• 并购贷款额度：12月底典型房企年内共获取1960亿元的专项并购贷款额度，部分用于并购。
• 并购债券发行：房地产行业累计发行并购债券171.8亿元，其中新希望地产发行11.8亿元，主要用于偿债和收购项目。
• 重点房企融资：招商蛇口、华润置地、中海地产等重点房企在并购融资方面有所动作，推动项目落地。

行业并购动态

• 华夏幸福124亿转让南方资产包：向华润置地转让南方总部资产，涉及武汉长江中心、中北路、南京大校场项目及物管公司，预计回笼资金124亿元，用于债务偿付。
• 招商蛇口重启南油股权收购：拟通过发行股份收购南油集团24%股权及招商前海实业2.89%股权，提升前海片区土地资源权益。
• 其他重大交易：
  • 建发国际15.62亿元收购福建兆润100%股权。
  • 瑞安地产14.26亿元收购上海杨浦区平凉街道地块60%股权。
  • 金融街22.6亿元转让北京融嘉100%股权予华融基础。
  • 上海实业控股46.08亿元出售上海实森置业90%股权予友邦人寿。
  • 华南城50亿元出售西安华南城69.35%股权予特区建发。

并购交易类型分布

• 开发项目股权：涉及19笔交易，披露规模274.56亿元。
• 多元化股权：涉及26笔交易，披露规模222.48亿元，占总交易规模的42%。
• 债权交易：涉及1笔交易，披露规模31亿元。
• 交易进展：本月5笔交易通过董事会预案，16笔签署转让协议，18笔完成，1笔终止。

重点并购事件一览

总结

2022年12月，中国房地产企业并购活动呈现显著升温趋势，政策支持持续增强，重点房企通过资产转让和股权收购实现资金回笼与风险化解。AMC在纾困方面进展缓慢，但部分项目如融创取得重大突破。整体来看，房地产行业在政策引导下逐步走向“软着陆”，并购将成为化解债务风险的重要手段之一。