20140817-华创证券-房地产_在线服务系列报告之一-中国的二手房市场-如何崛起__12页_649kb

中国二手房市场崛起分析总结

核心内容

中国二手房市场正处于全面崛起的起点，未来将逐步取代新房市场，成为房地产交易的主导力量。这一趋势基于国际经验与国内现实条件的结合，主要受以下三方面因素驱动：

1. 房屋自有率提升：房屋自有率超过60%是二手房市场发展的前提条件，当前中国城市户籍家庭住房自有率已接近70%，为市场提供了充足的存量支撑。
2. 存量房屋质量：高质的存量房屋更易进入市场流通，满足改善型住房需求，而质量较差的房屋则难以进入市场。
3. 人口流动与住房转换频率：人口流动和住房需求转换频率的提高，直接推动房屋流通率上升，扩大了二手房市场的空间。

主要观点

• 国际对比：美国、英国、法国、澳大利亚等国家的二手房市场已占据主导地位，其中美国二手房交易量是新房的8倍以上，英国则在1980年代后才实现快速发展。
• 中国现状：2013年，全国二手房成交占比约35%，一线城市和个别二线城市二手房已超过新房，显示市场已具备主导潜力。
• 未来趋势：随着商品房存量扩大、自有率提高以及人口流动加速，中国二手房市场将进入全面爆发阶段，成为房地产交易的核心力量。

关键信息

1. 二手房市场发展的三大条件

• 房屋自有率：需超过60%，才能形成足够的存量支撑。
• 存量房屋质量：若质量差，难以进入市场，新房仍为主导。
• 人口流动与住房转换频率：直接影响房屋流通率和市场空间。

2. 中国二手房市场发展数据

• 商品房存量：截至2015年，中国商品房存量已超过1.25亿套，预计2020年将达1.6亿套。
• 成交占比：全国层面二手房成交占比超过30%，一线城市和个别二线城市已实现二手房主导。
• 成交集中度：2013年，二手房成交面积的16%和成交金额的39%集中在一线城市。

3. 人口流动与郊区化趋势

• 中国正从城市化向郊区化和大都市圈化转变，中心城市与外围城市、中心城区与郊区之间的人口重新配置是必然趋势。
• 产业结构调整将推动流动人口从制造业向服务业转移，增加城市住房需求，促进二手房市场发展。
• 户籍制度改革将进一步加速人口流动和住房转换，为二手房市场创造更广阔空间。

4. 房地产在线经纪行业的前景

• 二手房市场具备强信息属性，互联网将对其产生深远影响，推动其快速发展。
• 在线平台如搜房、安居客、乐居等可能在这一进程中占据主导地位，但潜在进入者仍有机会。

附：分析师与联系方式

分析师介绍

• 杨现领：高级分析师，经济学博士，4年证券行业研究经验。
• 解睿：分析师，金融学硕士，4年证券行业研究经验。

机构销售通讯录（部分）

行业投资评级

• 行业推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上。
• 行业中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数在-5%至5%之间。
• 行业回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。

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