20170317-安信国际证券-房地产_三四线城市强劲复苏_销售_拿地量价齐升_12页_1mb

行业研究报告总结

核心内容概述

本报告分析了2017年1-2月中国房地产市场表现，指出三四线城市在销售、拿地量价等方面呈现强劲复苏态势，而一二线城市则因调控政策导致需求暂时被压制。报告还探讨了房企融资情况和投资策略，推荐关注重点布局三四线城市的房企。

主要观点

1. 三四线城市销售强劲复苏

• 销售面积与金额增长显著：2017年1-2月全国商品房销售面积同比增长25.1%，销售金额增长26.0%，远超市场预期。
• 普通三四线城市贡献主要增长：未监控的590余个三四线城市销售面积同比增长超过50%，为五年来最高水平。
• 中西部地区增长突出：中西部地区销售面积和金额均实现大幅增长，且销售金额增速高于销售面积增速，表明量价齐升趋势。

2. 政策导向转向去库存

• 政策温和，去库存成重点：两会后政策方向调整，重点转向三四线城市库存去化。
• 去库存周期预计持续1-2年：政策宽松将维持1-2年，以支持三四线城市销售持续增长。

3. 房地产投资呈现复苏迹象

• 投资与新开工增长：2017年1-2月房地产投资同比增长8.9%，新开工面积增长10.4%，延续反弹趋势。
• 住宅新开工与销售增速差距缩小：住宅新开工面积增速与销售面积增速差距缩小至8.9pc，表明市场对未来销售预期乐观。
• 三四线土地市场复苏：三四线城市土地购置面积同比转正，成交面积增长49%，楼面价增长49%，土地市场进入量价齐升阶段。

4. 到位资金增速回落，房企融资承压

• 到位资金增长放缓：1-2月到位资金同比增长7.0%，增速较去年12月和全年分别回落8.2pc和9.6pc。
• 融资占比下降：房企融资在到位资金中的占比降至52.1%，为历年最低，反映资金监管影响。
• 销售回款重要性提升：销售回款成为房企资金的重要来源，利好重点布局三四线城市的房企。

关键信息

1. 三四线城市需求支撑

• 卫星三四线城市：长期享受一线城市人口和投资需求溢出，形成都市圈。
• 普通三四线城市：依靠户籍改革和信贷倾斜，支持居民自住和进城人员购房需求。
• 落后三四线城市：棚改货币化安置提供托底，预计货币化安置比例将提高至60%。

2. 一二线城市需求被压制

• 政策调控：热点城市房价基本滞涨，调控政策取得成效，短期内不会松动。
• 销售数据差异：热点城市政府人为延缓房企签约合同备案，导致销售数据与实际需求存在差异。

3. 房企融资与资金面

• 融资渠道分化：龙头房企融资能力较强，中小房企面临较大压力。
• 海外融资趋势：港股房企海外融资占比上升，融资优势明显。
• 融资环境收紧：融资门槛提高，房企需依赖销售回款维持资金链。

投资建议

• 推荐关注房企：碧桂园（2007.HK）、雅居乐集团（3383.HK）、旭辉控股集团（0884.HK）。
• 投资逻辑：这些房企在三四线城市布局较广，销售增长弹性高，且拥有较好的资金面支持。

风险提示

• 信贷政策调整：可能导致融资环境进一步收紧。
• 调控政策加强：可能影响三四线城市销售增长。

数据来源与分析师信息

• 数据来源：国家统计局、安信国际、彭博。
• 分析师：王梦恺
• 联系方式：+21 3508 2533, wangmk@essence.com.cn

表格数据概览

结论

总体来看，三四线城市房地产市场在政策支持下呈现强劲复苏，销售和土地市场均出现量价齐升趋势。随着去库存政策的推进，这些城市的市场环境有望保持宽松，推动销售持续增长。房企融资承压，销售回款的重要性上升，重点布局三四线城市的房企将更具优势。报告推荐关注碧桂园、雅居乐集团和旭辉控股集团等企业，同时提醒注意信贷政策和调控政策可能带来的风险。