房地产行业山东省三四线楼市调研报告：山东三四线热度延续，热销城市能级再下沉-20180621-华创证券-16页

山东三四线楼市调研总结

核心内容概述

本次调研聚焦山东省泰安、烟台、威海三座三四线城市，分析了其房地产市场现状、趋势及政策影响。整体来看，山东三四线市场热度持续，呈现库存低位、需求旺盛、去化高企的特点。市场加速上行主要受改善型需求、棚改货币化、供需紧张及成本推动等因素影响，预计下半年市场仍将保持稳中有升的格局。

主要观点

1. 市场热度持续，去化周期低

• 泰安：17年以来市场加速上行，库存处于历史低位，去化率普遍在80%以上，部分项目单日售罄。
• 烟台：市场热度持续，去化周期降至5.5个月，供需关系紧张。
• 威海：市场处于历史最热阶段，去化周期大幅下降，土地市场热度上升，地价跳增。

2. 房价与地价快速上涨

• 泰安：18年销售均价7,500元/平米，较17年增长16%；高新区地价同比涨幅达150%。
• 烟台：18年销售均价10,000元/平米，较17年增长35.5%；部分低房价区县涨幅更显著。
• 威海：市区均价已突破10,000元/平米，文登区地价同比涨幅达67%。

3. 改善型客户为主，乡镇客户占比上升

• 市区改善型客户占比普遍在80%左右，乡镇客户在周边区县占比持续提升，如文登区近30%。
• 高首付比率（20%-40%）支撑未来加杠杆空间。

4. 棚改力度下沉，影响转向供给侧

• 棚改从需求端向供给侧倾斜，开发商介入动迁，推动土地集中度上升。
• 龙头房企凭借资金和品牌优势，更易获得拆迁地块，提升拿地集中度。

5. 信贷政策趋紧，回款周期延长

• 首付比率普遍提升至30%-40%，贷款利率持续上浮。
• 银行放款周期延长，龙头房企回款相对较好，中小房企压力更大。

关键信息

城市经济与人口

• 泰安：紧邻济南，GDP约3,585亿元，人口流入11.6万，未来增长潜力大。
• 烟台：经济实力强劲，GDP达7,339亿元，人口流入10.7万，上市公司达39家。
• 威海：经济水平中游，人口流入较少，但政策支持下发展潜力较大。

棚改政策

• 泰安：2018年计划棚改开工5.8万套，同比大增69.1%，棚改力度向县城下沉。
• 烟台：计划棚改开工3.4万套，同比+85%，开发商介入动迁，保障拆迁任务完成。
• 威海：棚改基数较低，尚未下沉至文登区，但未来可能扩大。

投资建议

• 维持房地产行业“推荐”评级。
• 推荐龙头及蓝筹房企：新城控股、保利地产、招商蛇口、万科A、金地集团。
• 推荐二线房企：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

风险提示

• 房地产市场销量可能超预期下行。
• 行业资金可能超预期收紧。

市场趋势预测

• 随着棚改货币化持续推进，三四线城市市场热度有望延续。
• 龙头房企凭借资源集中和政策支持，将主导市场。
• 信贷政策收紧可能对中小房企造成较大压力，但对改善型和投资型客户仍有支撑。

图表目录

• 图表1：调研城市GDP总量比较
• 图表2：调研城市2016年人均GDP比较
• 图表3：调研城市近5年人口流入
• 图表4：调研城市城镇居民人均可支配收入

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职戴德梁行、中银国际）
• 助理研究员：鲁星泽、曹曼、邓力

投资评级体系

• 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上
• 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%
• 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10% - 10%之间
• 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10% - 20%之间

行业投资评级

• 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上
• 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5% - 5%
• 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上