20220822-东吴证券-宏观点评_非对称降息_救地产还有哪些后手棋__6页_608kb

宏观点评20220822总结

核心内容

2022年8月22日，央行实施了非对称降息政策，1年期LPR下调5bp，5年期LPR下调15bp，叠加多部委支持保交楼的专项借款政策，表明房地产市场正进入“一揽子政策”出台阶段。当前救地产的政策基调为“稳而不强”，旨在避免过度刺激导致房价上涨，与“房住不炒”的政策导向保持一致。

主要观点

1. LPR非对称降息与政策意图

• 非对称降息：1年期LPR下调5bp，5年期LPR下调15bp，重点在于降低房贷利率，以稳定房地产销售。
• 期限利差变平：LPR曲线的期限利差（5年-1年）降至65bp，回到2019年底水平，表明银行让利压力加大，需进一步推动“宽信用”进程。
• 居民加杠杆不足：即使5年期LPR累计下调35bp，带动按揭利率下调80bp，但居民加杠杆意愿仍不强，成为当前房地产销售疲软的主要原因。

2. 房地产纾困政策的后手棋

• 专项借款：三部委联合推出的保交楼专项借款属于债权性支持，但规模有限，难以全面解决供给端问题。
• 股权性纾困基金：预计中央层面将推出股权性房地产纾困基金，以更有效地支持房企流动性问题。
• 结构性放松政策：二线城市地产调控有望进一步松绑，但一线城市因房价上涨风险较大，政策仍较保守。

3. 二线城市成为政策重点

• 政策放松：二线城市地产政策放松明显，如南京已放松“限贷”，太原、福州、郑州等城市在降低首付比例、购房补贴、放松限购限售等方面有政策动作。
• 销售走弱：二线城市地产销售持续走弱，成为稳地产的重要突破口。
• 稳信心：因城施策稳住二线城市地产，有助于恢复市场信心。

关键信息

• LPR下调空间：预计5年期LPR仍有20bp以上的下调空间，以进一步刺激房地产销售。
• 居民加杠杆压力：居民部门加杠杆意愿不足，成为房地产市场复苏的主要障碍。
• 政策节奏：当前政策出台和落地速度偏慢，与房地产下行周期相比，力度偏弱。
• 风险提示：需关注海外货币政策收紧带来的外需回落风险，以及国内疫情反复可能对经济造成的冲击。

图表说明

• 图1：LPR非对称降息情况，显示1年期与5年期LPR的下调幅度差异。
• 图2：银行净息差进一步走弱，反映银行让利压力加大。
• 图3：2022年上半年经济企业和政府加杠杆，居民部门未明显跟进。
• 图4：居民部门加杠杆意愿明显不足，影响房地产市场复苏。
• 图5：即使5年期LPR下调15bp，个人贷款利率仍高于金融机构平均贷款利率。
• 图6：与以往相比，当前按揭利率下调幅度有限，未有效带动销售回暖。
• 图7：一线城市房地产库存过剩不显著，但房价上涨压力较大。
• 图8：一线城市地产销售开始回暖。
• 图9：二线城市地产销售仍处于走弱阶段。
• 图10：二线城市地产政策放松明显增多，而一线城市仍较保守。

结论

当前房地产政策以“稳而不强”为基调，重点在于通过非对称降息和专项借款稳定市场，同时预计未来会有更多结构性政策支持二线城市地产市场。然而，居民部门加杠杆意愿不足仍是主要制约因素，政策仍需进一步发力。此外，需警惕海外经济衰退和国内疫情反复带来的不确定性风险。