20210202-华泰证券-房地产行业_要素改革再提速_户籍土地双落实_9页_486kb

文档内容总结

核心内容概述

本文档分析了中国房地产行业在2021年1月31日发布的《建设高标准市场体系行动方案》背景下，市场化要素改革的推进情况，重点聚焦于户籍制度与土地制度改革。改革旨在推动城市圈人口自由流动，优化房地产市场供需结构，构建更加成熟、定型的高水平市场经济体制，从而赋予房地产行业长期健康发展的活力。

主要观点

• 户籍改革：以“同城互认”和“经常居住地登记户口制度”为核心，推动人口自由流动。政策延续2010年以来的开放思路，试点范围扩大至城市圈，为人口流动和落户便利化提供制度保障。
• 土地改革：继续推进审批权下放、存量资源盘活及不同用地类型转换，探索全国性的建设用地指标跨区域交易机制。改革目标在于提升空间资源配置效率，缓解核心一二线城市的土地供需矛盾。
• 行业影响：要素市场化改革将优化房地产市场结构，增强行业活力。政策落地将带来市场信心提升，有助于房企融资环境改善及业务多元化发展。
• 重点推荐标的：在政策利好下，部分房企有望受益，包括万科A、金地集团、中交地产、华发股份、招商积余、新大正及大悦城，其中部分被评级为“买入”，大悦城被评级为“增持”。

关键信息

户籍制度改革进展

• 政策方向：除超大、特大城市外，鼓励在具备条件的都市圈或城市群实行户籍准入年限同城化累计互认，试行以经常居住地登记户口制度。
• 技术支持：通过完善全国统一的社会保险公共服务平台，推动数据共享和跨区协同办理，提升户籍制度改革的执行效率。
• 地方试点：2020年已有多个城市如广州、苏州、山东等地在地方层面推进户籍改革，为全国推广奠定基础。

土地制度改革方向

• 审批权下放：推动土地审批权下放试点，提高审批效率，释放市场活力。
• 指标交易机制：探索全国性建设用地指标跨区域交易，优化区域间土地资源配置。
• 存量盘活：推进城乡统一的建设用地市场，推动土地资源的高效利用。

重点推荐房企分析

估值逻辑

• 万科A：基于多元化业务估值，总估值约5209亿元，按20%折价后目标市值4168亿元，对应目标价35.87元。
• 金地集团：基于2021年PE估值6.4倍，目标价19.26元。
• 中交地产：基于2021年PE估值7.5倍，目标价8.10元。
• 华发股份：基于2021年PE估值5.4倍，目标价8.75元。
• 招商积余：基于2022年PE估值28.5倍，目标价25.08元。
• 新大正：基于2022年PE估值26.08倍，目标价69.75元。
• 大悦城：基于2021年PE估值10.22倍，目标价4.14元。

风险提示

• 疫情不确定性：疫情反复及病毒变异可能对市场和企业经营造成冲击。
• 行业政策风险：宏观流动性政策、房地产税推进、融资政策等存在不确定性。
• 行业下行风险：若调控政策未放松，需求透支、居民杠杆能力下降可能延长行业下行周期。
• 经营风险：部分房企资金链压力增大，可能面临经营困难。

总结

本文档系统梳理了2021年户籍与土地制度改革的政策背景与具体措施，强调改革对房地产行业长期健康发展的积极作用。通过分析重点房企的财务表现及估值逻辑，指出其在政策红利下的投资潜力。同时，提醒投资者关注疫情、政策及行业下行等风险因素。