房地产行业国务院和发改委政策点评：都市圈战略更趋明确，土地和户籍改革并行，兼顾稳经济与稳地产-20200410-华创证券-24页_1mb

国务院和发改委政策点评总结

核心内容概述

2020年4月9日，国家发展改革委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，同时新华社发布《中共中央、国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，标志着国家在推进都市圈战略、深化土地和户籍改革方面迈出重要一步。这两个政策文件共同体现了国家在稳经济与稳地产之间的政策协调，通过供给侧和需求侧并行改革，推动房地产市场形成供需匹配的良性循环。

主要观点

1. 都市圈战略更趋明确
   国家明确支持以中心城市和城市群为核心的发展方向，推动土地资源向这些区域倾斜，加快人口和要素向都市圈集聚，以提升其综合承载能力。

2. 土地制度改革深化

   • 推进土地要素市场化配置，鼓励盘活存量建设用地。
   • 建立城乡统一的建设用地市场，推动农村集体经营性建设用地入市。
   • 优化土地利用计划管理，增强土地管理灵活性，城乡建设用地指标使用由省级政府主导。
   • 探索全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制，提升土地资源配置效率。

3. 户籍制度改革提速

   • 全面取消城区常住人口300万以下城市的落户限制。
   • 鼓励Ⅱ型大城市和中小城市全面取消落户限制，促进劳动力和人才流动。
   • 推动超大、特大城市调整积分落户政策，探索城市群户籍准入年限同城化累计互认。
   • 试行以经常居住地登记户口制度，提高落户便利性。

4. 政策组合兼顾供需两端
   在房地产行业低库存与经济下行压力较大的背景下，土地和户籍改革同时推进，形成有效的政策组合，有助于稳定市场供需关系。

关键信息

• 政策目标：实现1亿非户籍人口在城市落户，完成国家新型城镇化规划，为全面建成小康社会提供支撑。
• 土地改革措施：
  • 鼓励盘活存量建设用地，完善城乡建设用地增减挂钩政策。
  • 推动农村土地征收制度改革，扩大国有土地有偿使用范围。
  • 建立建设用地和补充耕地指标跨区域交易机制，增强土地资源配置灵活性。
• 户籍改革措施：
  • 全面放宽落户限制，推动劳动力和人才社会性流动。
  • 推行积分落户政策，优化社保和居住年限权重。
  • 推动城市群户籍互认，试行以居住地登记户口。
• 政策实施背景：新冠疫情对房地产行业形成负面影响，政策组合旨在稳经济与稳地产并重，推动市场供需平衡。

投资建议

• 推荐评级：维持“推荐”评级。
• 优选企业：
  • 住宅开发：融创中国、金科股份、世茂房地产、金地集团、万科A、保利地产、旭辉控股、龙光地产、美的置业、中南建设、阳光城、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。
  • 物业管理：招商积余、绿城服务、保利物业、新大正；建议关注：碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务。
  • 商业地产：龙湖集团、大悦城、新城控股；建议关注：华润置地、宝龙地产。

风险提示

• 新冠肺炎疫情影响超预期。
• 房地产调控和融资政策超预期收紧。

政策背景与时间线

需求端政策支持

各地政府在疫情背景下密集出台支持政策，包括：

• 降低购房门槛：如杭州、南京、成都等城市放宽人才购房资格。
• 购房补贴：如衡阳、中山、抚州等地对购房人提供契税补贴、购房补贴等。
• 优化公积金政策：如宁波、驻马店、南昌等地调整公积金贷款额度、首付比例等。
• 放松预售条件：如苏州、深圳等地允许项目在未完成工程结构封顶情况下申请预售许可。

土地和房地产相关措施

• 土地出让金缴纳延缓：如承德、嘉兴、中山、天津、重庆等地延长缴纳期限，免除违约责任。
• 土地出让政策优化：如杭州、深圳、西安等地调整土地出让金缴纳比例、保证金比例等。
• 支持房地产企业：如天津、武汉、广州等地出台支持企业复工复产、优化审批流程等政策。

总结

本次政策组合强调“人地钱挂钩”与“要素市场化配置”，旨在推动都市圈战略，提升城市综合承载能力。通过土地和户籍改革的同步推进，既增加了土地供给，又释放了潜在购房需求，形成供需匹配的良性循环。同时，地方政府在疫情背景下出台一系列支持政策，包括延缓土地出让金缴纳、放宽购房限制、优化公积金政策等，为房地产市场稳定提供了有力支撑。政策的落实将有助于实现1亿非户籍人口落户目标，推动城乡融合发展，为实现全面小康提供支撑。