再通胀系列研究之八：美国的房地产热潮会持续推升通胀吗？-20201225-浙商证券-16页_639kb

美国房地产热潮对通胀的影响分析总结

核心观点

2021年美国房地产销售的高增速难以持续，房地产热潮不会带动全年CPI持续、大幅上行。预计2021年末CPI住房分项为 2.7%，全年高点将在 2季度出现，年末通胀水平约为 2.3%，难超疫前水平。

主要观点与关键信息

1. 美国房地产市场需求火热的驱动因素

• 低房贷利率：美联储无限量QE使长期国债收益率下降，带动房贷利率下行，刺激购房需求。
• 居民收入“冗余”：2020年财政刺激政策为居民提供大量现金，但消费场景受限，形成“收入冗余”。
• 房地产上行周期：2020年之前美国房地产市场已处于上行周期，叠加疫情后购房需求激增。

2. 房地产供给修复情况

• 供给增速不足：房屋供给同比保持正增长，但增速远低于销售需求，尤其在疫情导致的阶段性“断供”影响下。
• 库存下降：成屋库存降至2005年以来新低，仅够支撑2.5个月销售；新屋库存虽仍高于2008年水平，但支撑时间仅3.5个月。
• 房价上涨：成屋销售中位价上涨 14.0%，新屋销售均价上涨 2.3%，房价指数已超过2008年水平。

3. 房地产热潮的可持续性

• 购房主力群体：中产和富裕阶层为主，高价房和高端房型去库速度快，而低价房和多户住房去库慢。

• 住房自有率提升：住房自有率已接近2004年历史高点，后续进一步上行空间有限，可能已透支部分未来需求。

• 需求降温因素：

  • 房贷利率上行。
  • 财政刺激退潮，收入“冗余”修复。
  • 部分未来需求已在2020年被提前消费。
  • 房地产供给逐步恢复，供需矛盾缓解。
  • 疫情后城郊购房需求可能减弱。

• 投资增速趋势：地产投资增速将呈现“前高后低”走势，拐点或在 2021年Q2 出现。

房地产对通胀的拉动作用分析

1. 房地产投资与CPI相关性有限

• 住宅投资占比低：住宅投资在GDP中的占比近年来不足 4%，建筑投资占比约 3%，两者合计持续低于 8%。
• 产业链依赖进口：房地产上下游对进口依赖度高，难以显著带动国内产业链资本开支。
• CPI住房分项滞后：房价变化领先CPI住房分项约 14-15个月，2020年Q3后的房价上涨不会反映在2021年CPI住房分项中。

2. 房地产对CPI交运分项的拉动作用

• 弱相关性：住宅投资对CPI交运分项仅存在阶段性弱相关。
• 拉动作用有限：房地产投资带动房屋开工，进而对交运分项的拉动作用有限。
• 趋势前高后低：地产投资增速将呈现前高后低走势，拐点或在 Q2 出现。

CPI住房与交运分项的驱动因素

• CPI住房分项：主要反映租金成本，与房价存在滞后正相关，同时与失业率负相关且拟合度高。
• CPI交运分项：高度反映工业生产强度，与房地产投资相关性较弱。

2021年CPI预期

• CPI住房分项：预计年末为 2.7%，不会带动全年CPI大幅上行。
• CPI整体水平：全年高点将在 2季度出现，年末通胀水平约为 2.3%，与疫情前水平相当。

风险提示

• 美印基建共振：可能带动商品价格上行。
• 疫情反复：可能导致上游供给受限。
• 病毒变异：可能导致疫苗失效。
• 中美冲突：可能超预期影响市场。

附录：CPI及PCE分项权重

报告作者信息

• 分析师：李超
  执业证书编号：S1230520030002
  邮箱：lichao1@stocke.com.cn

• 联系人：林成炜
  执业证书编号：S1230120080050
  邮箱：linchengwei@stocke.com.cn