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地产三季报透露了啥？总结

核心内容概述

本报告分析了2016年11月7日房地产行业三季报及信用债市场周报，主要涵盖信用评级调整、地产行业经营状况、债券融资情况、财务杠杆、一级市场发行情况、二级市场交易情况等。报告指出，地产行业在三季报中显示一定的改善趋势，但面临新一轮调控带来的挑战。

主要观点与关键信息

一、信用评级调整回顾

• 上周有两家发行人及其债券发生跟踪评级调整：
  • 老河口市建设投资经营有限公司：评级上调至AA/稳定，为地方国有房企，行业为房地产，地区为湖北，评级机构为联合，关联债券为“15老河口债”。
  • 武汉国裕物流产业集团有限公司：评级下调至C，为民营企业，行业为运输，地区为湖北，评级机构为大公，关联债券为“15国裕物流CP002”、“15国裕物流CP001”等。

二、地产上市公司三季报解读

2.1 行业经营指标

• 销售毛利率：三季度继续下行趋势，保利、万科等品牌房企毛利率较2012年同期分别下降9%、6%左右，反映地产行业黄金时代已过去，行业呈现区域性分化。
• 预收账款：总体平稳上升，显示地产需求被释放。但随着新一轮调控，投机性需求将被抑制，预收账款增速可能放缓。
• 经营性现金流量净额：2015年9月以来显著好转，至2016年9月已呈现净流入状态，显示行业经营状况改善。

2.2 债券融资情况

• 应付债券总规模：2015年9月后出现爆发式增长，截至2016年9月突破5300亿元。
• 公司债发行：15年9月后大量发行，有助于优化债务结构，降低融资成本。
• 未来趋势：随着交易所新政实施，房地产企业发债成本增加，融资规模可能收缩。

2.3 行业杠杆情况

• 核心净负债率：2015年三季度以来显著下降，反映行业在降杠杆。
• 即期债务占比：2015年三季度后明显改善，因公司债发行置换高成本债务。
• 未来趋势：随着新一轮调控，核心净负债率下调动能减弱，即期债务占比可能上升。

三、一级市场：发行量大幅下行，发行利率小幅上行

• 总发行量：上周非金融企业短融、中票、企业债和公司债合计发行约1197亿元，较上周大幅下降。
• 净融资额：约567亿元，其中短融和公司债净融资额下降较多，而中票和企业债因偿还额下降，净融资额增长。
• 城投债发行：发行106亿元，偿还230亿元，净融资额为-124亿元。
• 发行利率：交易商协会公布的发行指导利率小幅上行，各等级变动幅度均小于等于4BP。

四、二级市场：成交量小幅下降，收益率整体上行

• 总成交量：银行间和交易所信用债合计成交6005.43亿元，总成交量小幅上行。
• 银行间市场：
  • 国债收益率曲线1年期下行4BP至2.14%，3年期保持2.34%，5年期上行1BP至2.45%，7年期上行4BP至2.7%，10年期上行3BP至2.73%。
  • 国开债收益率曲线1年期下行13BP至2.31%，3年期保持2.77%，5年期上行3BP至2.98%，7年期上行3BP至3.12%，10年期上行1BP至3.09%。
• 交易所市场：
  • 企业债、公司债下跌家数均大于上涨家数，整体市场交易活跃度下降。
  • 公司债净价上涨169只，下跌215只；企业债净价上涨292只，下跌531只。
• 信用利差：总体有增有减，但缩窄幅度较大，尤其是1年期短融。

风险提示

• 房地产行业政策调控风险需关注，尤其是新一轮调控可能对行业经营状况和融资规模产生负面影响。

数据来源

• 本报告数据来源于Wind和天风证券研究所，内容涉及信用评级调整、三季报数据、发行规模、利率变化、成交量、收益率变动等。

相关报告

• 《固定收益：利率债市场周报（2016-11-07）》
• 《固定收益：债转股专题研究》
• 《固定收益：地产债专题研究》

分析师信息

• 孙彬彬：分析师，SAC执业证书编号S1110516090003，邮箱：sunbinbin@tfzq.com
• 高志刚：分析师，SAC执业证书编号S1110516100007，邮箱：gaozhigang@tfzq.com
• 于瑶：联系人，邮箱：yuyao@tfzq.com

图表目录

• 图1：销售毛利率TTM（中位数）
• 图2：预收账款变动情况
• 图3：经营性现金流入变动（中位数）
• 图4：经营性现金流净额变动（中位数）
• 图5：应付债券总规模历年变动情况
• 图6：应付债券
• 图7：核心净负债率变动（中位数）
• 图8：即期债务占比变动（中位数）
• 图9：信用债发行量及净融资量走势
• 图10：城投债发行量及净融资量走势
• 图11：非金融企业短融发行量及净融资量走势
• 图12：中票发行量及净融资量走势
• 图13：企业债发行量及净融资量走势
• 图14：公司债发行量及净融资量走势
• 图15：银行间信用债成交额
• 图16：交易所信用债成交额
• 图17：银行间质押式回购利率
• 图18：交易所质押式回购利率

表格目录

• 表1：上周发行人跟踪评级调整汇总
• 表2：上周交易商协会发行指导利率
• 表3：中短期票据收益率周变化
• 表4：企业债收益率周变化
• 表5：城投债收益率周变化
• 表6：中短期票据利差率周变化
• 表7：企业债利差率周变化
• 表8：城投债利差率周变化
• 表9：中短期票据等级利差周变化
• 表10：企业债等级利差周变化
• 表11：城投债等级利差周变化
• 表12：上周成交活跃的交易所信用债
• 表13：中短期票据收益率分位数
• 表14：中短期票据信用利差分位数
• 表15：中短期票据等级利差分位数
• 表16：城投债收益率分位数
• 表17：城投债信用利差分位数
• 表18：城投债等级利差分位数

附录

• 本报告附录包含详细图表及数据表格，供进一步分析参考。