20220614-国信证券-宏观经济专题研究_国内房地产业中长期增长趋势与短期困境分析_18页_3mb

中国房地产业中长期增长趋势与短期困境分析总结

核心内容

中国房地产业现价GDP占比低于海外发达国家，但仍有上升潜力。根据2021年的数据，中国房地产业现价GDP占比约为 6.8%，而美国、英国、德国、日本等国家的房地产业现价GDP占比均在 11% 以上。这意味着中国房地产业GDP占比在中长期仍可能继续上升，其同比增速平均来看仍会高于整体GDP增速。

主要观点

• 中长期增长趋势：中国经济持续增长将推动房地产业GDP占比提升，从而使其增速高于整体GDP增速。
• 短期困境因素：当前房地产业现价GDP增速低于整体GDP增速，主要与第三产业增速放缓、房地产需求调控政策及金融机构缩贷有关。
• 历史经验：历史上房地产业GDP增速低于整体GDP增速的情形多出现在经济下行期，且每次在整体GDP增速企稳前，房地产业增速都会反弹。

关键信息

1. 房地产业GDP占比的经济含义

• 房地产业GDP占比可衡量房地产相关领域的交易成本占比。
• 交易成本与交易数量和复杂程度正相关，经济规模越大，交易成本占比越高。
• 中国房地产业GDP占比低于海外发达国家，主要由于经济发展水平和城镇化率较低。

2. 自有住房虚拟租金再评估

• 中国房地产业GDP包含自有住房虚拟租金，但采用成本法，可能低估其真实占比。
• 若采用租金法，中国自有住房虚拟租金占比可从 56% 提升至 65% 或 70%，分别提升约 46% 和 82%。
• 即使采用租金法，2021年中国房地产业现价GDP占比仍低于海外发达国家 11% 以上的水平。

3. 历史上的房地产业增速低于整体GDP的情形

• 自1998年以来，中国房地产业现价GDP同比增速低于整体GDP同比增速的情形共发生5次，每次均出现在经济下行期。
• 历史数据显示，现价GDP增速下行是房地产业增速低于整体GDP增速的必要条件。
• 居民收入增速放缓导致购房需求减少，从而影响房地产业GDP增速。

4. 第三产业对房地产需求的影响

• 第三产业是新增就业人口的主要去处，其增速放缓显著抑制了房地产刚性需求。
• 疫情后第三产业修复缓慢，就业与收入预期不确定性增加，进一步抑制购房需求。
• 2021年四季度，第三产业增速继续下行，导致房地产业增速低于整体GDP增速，偏离中长期趋势。

5. 金融机构缩贷的影响

• 2019年以来，个人住房贷款加权平均利率持续高于整体贷款加权平均利率，表明金融机构对房地产贷款供给收紧。
• 这与“房住不炒”的政策导向有关，导致购房融资困难，房地产企业融资受限，加剧了房地产业增速的下滑。

6. 2022年下半年展望

• 2022年4月服务业生产指数同比增速为 -6.1%，预计5月起第三产业将开始修复，房地产需求有望回升。
• 房地产调控政策开始松绑，刚性和改善性需求可能被释放，推动房地产业现价GDP增速回归中长期增长趋势。

风险提示

• 政策调整滞后可能导致房地产市场复苏不及预期。
• 经济增速下滑可能进一步抑制房地产需求。

数据与图表

• 图1：中国房地产业现价GDP占比明显低于海外发达国家。
• 图2：中国与海外国家房地产业GDP占比走势对比。
• 图3：2021年海内外现价GDP规模对比。
• 图4：中国人均GDP低于海外发达国家。
• 图5：中国城镇化率低于海外发达国家。
• 图6：中国城镇化率低于1994年日本和2012年美国。
• 图7：中国与海外国家房地产业GDP占比对比。
• 图8：2021年四季度国内现价GDP同比增速企稳。
• 图9-13：历史时期房地产业与整体GDP增速对比。
• 图14-15：疫情后国内经济修复结构失衡。
• 图16-19：历史时期房地产业与分产业GDP增速对比。
• 图20：2014年以来新增就业人口主要集中于第三产业。
• 图21：2019年以来个人住房贷款利率持续高于整体贷款利率。

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