房地产行业中长期发展研究系列：中长期房地产业将在经济中扮演什么角色？-20230511-招商证券-23页_1mb

中长期房地产业将在经济中扮演什么角色？总结

核心内容

本文从增加值视角出发，探讨中国房地产业在经济中的长期角色，分析其发展阶段、影响因素、结构变化及未来趋势。重点分析了城市化阶段对房地产业增加值的影响、政府干预与住房保障体系对房地产业“天花板”的作用，以及发展质量对房地产业增长潜力的制约作用。

主要观点

1. 房地产业的定义与范围：

   • 房地产业不仅包括开发经营，还涵盖租赁经营、物业管理、中介服务等。
   • 各国对房地产的划分标准不同，但总体范围界定一致。
   • 房地产增加值包括居民自有住房的估算租金，其统计方式体现了对住房服务价值的重视。

2. 城市化阶段对房地产业的影响：

   • 城市化分为初级阶段、高速发展阶段和成熟阶段。
   • 在高速发展阶段，房地产业增加值增速高于GDP增速，占比逐步提升。
   • 进入成熟阶段后，房地产业增加值增速趋近GDP增速，占比趋于稳定。
   • 预计中国将在2027-2030年城镇化率突破70%，进入成熟阶段，房地产业将逐步转型。

3. 政府干预与住房保障体系：

   • 政府干预力度影响房地产业增加值的“天花板”。
   • 美国和日本干预较弱，房地产业占比高；韩国和新加坡干预较强，占比较低。
   • 中国目前以销售市场调控为主，住房保障主要面向中低收入群体，整体干预力度适中。

4. 发展质量对房地产业的影响：

   • 城市化质量低可能导致房地产与经济增长互相拖累。
   • 巴西案例表明，低质量城市化下，房地产业占比低于其他高度城市化国家。
   • 中国需通过新型城镇化战略提升城市化质量，以释放房地产业潜力。

5. 房地产业未来发展趋势：

   • 房地产业增加值在GDP中的占比预计长期可提升2-4%，达到8-10%。
   • 随着城市化进入成熟阶段，开发经营占比将下降，而租赁经营、物业管理、中介服务等类别占比将上升。

关键信息

• 城镇化率预测：

  • 2027-2030年：70%
  • 2040年：80-90%

• 房地产业增加值预测：

  • 2030年：12.9万亿元
  • 2040年：22.1万亿元
  • 2022-2030年CAGR：7.3%
  • 2022-2040年CAGR：6.3%

• 房地产业增加值结构预测：

  • 开发经营：2030年占比20%，2040年占比13%
  • 租赁经营：2030年占比69%，2040年占比75%
  • 物业及中介：2030年占比11%，2040年占比12%

• 影响因素：

  • 城市化阶段
  • 政府干预及住房保障体系
  • 经济与城市发展质量

风险提示

1. 城市化进程不及预期：可能导致房地产业增加值增速低于预测。
2. 行业调控力度超预期：如租金管制、大面积保障性住房建设等，可能限制房地产业增长。
3. 经济发展质量不及预期：居民收入和居住需求未能提升，可能抑制房地产业增加值增长。
4. 新型城镇化推进不及预期：若城乡二元化、市民化等问题未解决，可能限制房地产发展空间。
5. 经济增长不及预期：整体经济增速放缓将对房地产增加值产生负面影响。

主要结论

• 中国房地产业正处于城市化高速发展阶段后期，未来将逐步进入成熟阶段。
• 中长期房地产业增加值在GDP中的占比有望达到8-10%，仍有一定提升空间。
• 结构上将向租赁经营、物业管理、中介服务等存量相关领域转移，开发经营占比下降。
• 新型城镇化战略将有助于提升城市化质量，释放房地产发展潜力。

行业评级

• 推荐：行业基本面向好，预期行业指数超越基准指数。
• 中性：行业基本面稳定，预期行业指数跟随基准指数。
• 回避：行业基本面转弱，预期行业指数弱于基准指数。

股票评级

• 强烈推荐：预期公司股价涨幅超越基准指数20%以上
• 增持：预期公司股价涨幅超越基准指数5-20%之间
• 中性：预期公司股价变动幅度相对基准指数介于±5%之间
• 减持：预期公司股价表现弱于基准指数5%以上

附录：预测数据汇总