房地产行业8月月报：投资高位略降、销售区域分化、资金继续改善-20180916-华创证券-20页

房地产8月月报总结

核心内容

本报告分析了2018年8月中国房地产市场的投资、销售及资金情况，同时探讨了政策环境对市场的影响。整体来看，房地产市场呈现出投资高位略降、销售区域分化、资金环境改善的趋势。

主要观点

投资端

• 投资增速高位略降：1-8月房地产开发投资同比增加10.1%，较前值下降0.1个百分点；8月单月同比增加9.2%，较7月下降3.9个百分点。
• 新开工与施工面积增长：1-8月商品房新开工面积同比增加15.9%，施工面积同比增加3.6%。新开工表现优异，但施工面积增速较小，且施工单价显著为负。
• 土地购置费下行：土地购置面积同比增加15.6%，土地成交楼面均价同比上涨7.0%，但8月单月土地成交楼面均价同比下降8.9%，显示土地市场继续降温。
• 全年投资增速预测：预计全年投资增速将由目前的+10%下降至+6%。

销售端

• 销售区域分化明显：1-8月商品房销售面积同比增加4.0%，其中主流49城同比下降7.5%，而低能级城市604城同比增加7.2%。
• 一二线城市改善，三四线趋弱：东部、东北同比分别为-3.6%和-3.2%，而中部、西部分别同比+12.1%和+10.4%，中西部表现较好。
• 龙头房企表现亮眼：1-8月50家主流房企销售额同比增加43.3%，大幅领先行业增速，显示行业集中度继续提升。
• 全年销量增速判断：维持18年销量同比0%的判断，甚至全年销量同比可能超0%。

资金端

• 资金来源改善：1-8月房企资金来源同比增加6.9%，其中自筹资金同比增加16.4%，定金及预收款同比增加15.2%。
• 按揭贷款与国内贷款较弱：8月国内贷款同比-4.0%，按揭贷款同比+2.0%，显示资金来源主要依赖销售回款。
• 货币政策宽松影响持续：预计下半年资金环境将边际改善，尤其对龙头房企融资环境改善明显。

关键信息

• 投资与施工关系：施工投资由土地推动型转变为资金约束型，显示行业资金压力。
• 土地市场变化：统计局土地购置面积走强，但百城土地成交面积走弱，显示区域差异。
• 政策调控：宏观政策逐步放松，行业调控政策从紧但边际影响减弱，租房新政密集推出，长效机制持续深化。
• 资金来源结构：自筹资金、定金及预收款较强，按揭贷款和国内贷款较弱，显示房企融资渠道多元化。
• 风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

评级与推荐

• 行业评级：推荐房地产行业，预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上。
• 个股推荐：推荐保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团；二线推荐中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

政策分析

• 宏观政策：M2同比8.5%，社融规模1.04万亿元，新增人民币贷款1.45万亿元，显示货币政策宽松。
• 长效机制：租房新政密集推出，加强市场监管，推动住房租赁市场发展。
• 棚改政策：1-7月全国棚改开工407万套，占年度目标的70%。
• 限购与销售：部分城市如南京暂停向企事业单位销售商品住房，影响销售结构。

风险提示

• 销量下行风险：房地产市场销量可能超预期下行。
• 资金收紧风险：行业资金可能超预期收紧。

图表与数据支持

• 图表：包括房地产开发投资累计同比、销售面积与金额、资金来源结构、政策动态等。
• 数据来源：国家统计局、克尔瑞、Wind、观点地产网等。

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪，复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际。
• 研究员：鲁星泽、曹曼，分别来自慕尼黑工业大学和同济大学。
• 助理研究员：邓力，哥伦比亚大学理学硕士。

免责声明

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