2017年-数据局_仲量联行：开启房地产新时代-2017年第三季度大中华区物业摘要_64页_15mb

大中华区物业市场第三季度总结

核心内容概述

2017年第三季度，中国房地产市场整体表现平稳，GDP增速放缓至6.8%，其中第二产业增速下滑至6.0%，固定资产投资同比仅增长5.5%。住宅市场受政策调控影响，销售面积出现负增长，而办公楼和零售物业市场则因需求增长和供应变化表现出不同态势。政府政策强调发展质量和可持续性，房地产发展将更多依赖于市场机制而非单纯投资驱动。同时，随着“十九大”临近，政策导向更倾向于长期发展，如粤港澳大湾区“一小时都市圈”建设，物流地产、长租公寓市场以及新兴区域的办公与零售物业需求增长显著。

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主要观点与关键信息

一、经济与政策动态

• GDP增速：2017年第三季度中国GDP增速为6.8%，其中第二产业增速回落至6.0%。
• 固定资产投资：全国固定资产投资同比仅增长5.5%，创2001年以来新低。
• 消费与住宅市场：社会消费品零售总额同比增长10.4%，最终消费贡献率达64.5%。住宅销售在9月出现负增长，首次自2015年3月以来。
• 政策导向：政府不再设定具体GDP增长目标，转而关注高质量与可持续发展，推动长租公寓和房地产长效机制建设。

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二、甲级办公楼市场

北京

• 租金趋势：租金同比增长率1.34%，租金水平稳定。
• 净吸纳量：市场净吸纳量显著，优质项目推动市场升级。
• 内资主导：内资企业占甲级办公楼空间的61%，成为主要需求来源。
• IT行业增长：IT行业成为推动北京北部板块增长的重要力量，望京、奥运地区表现突出。

上海

• 租金趋势：租金同比下降0.3%，非中央商务区表现强劲。
• 联合办公：联合办公成为主力租户，推动市场吸纳。
• 新兴区域：浦东世博板块吸纳量达397,000平方米，带动租金上涨。
• 市场分化：优质办公楼租金上涨，低品质办公楼租金表现平稳。

广州

• 租金趋势：租金同比增长率0.9%，租金平稳上升。
• 新兴板块：琶洲、珠江新城等新兴板块表现活跃，租金涨幅高于中央商务区。
• 供应减少：本季度无新增供应，空置率下降，市场趋向平衡。

成都

• 租金趋势：租金同比下跌1.2%，跌幅放缓。
• 科技与联合办公：科技与联合办公成为主要需求来源，净吸纳量上升。
• 空置率下降：空置率降至26.2%，市场趋于活跃。

深圳

• 租金趋势：租金同比微降0.3%，但市场表现稳定。
• 福田CBD：仍是主要租赁区域，资本值保持平稳。
• 供应压力：未来供应集中于福田，可能影响租金表现。

天津

• 租金趋势：租金同比下跌3.4%，但市场吸纳量上升。
• 金融与科技：金融和科技行业推动市场需求，新项目入市缓解空置压力。
• 投资需求：资本值同比下降，但仍有增长空间。

青岛

• 租金趋势：租金同比下跌0.3%，但市场活跃。
• 高科技行业：成为新兴需求来源，推动市场吸纳。
• 乙级供应：乙级办公楼市场新增供应，推动市场去化。

重庆

• 租金趋势：租金同比下跌3.6%，但市场吸纳量上升。
• 新牌坊表现：净吸纳量达5.5万平方米，带动市场活跃。
• 供应集中：未来供应集中于江北嘴，可能影响租金走势。

沈阳

• 租金趋势：租金环比上涨1%，但市场整体仍以消化存量为主。
• 自贸区政策：推动金融企业需求，带动市场吸纳。
• 供应增长：未来供应将增加，可能影响租金表现。

香港

• 租金趋势：租金同比上涨6.9%，资本值持续走高。
• 中环市场：中资需求减少，但外资仍活跃，推动租金上涨。
• 供应预期：未来供应增加，租金有望回调。

武汉

• 租金趋势：租金同比下跌1.5%，但净吸纳量上升。
• 租户多样化：金融、专业服务、高科技等行业推动市场活跃。
• 供应压力：全年新增供应量达到历史峰值，空置率可能上升。

西安

• 租金趋势：租金同比下跌2.6%，但市场吸纳量上升。
• 无新增供应：市场以去化库存为主，空置率下降。
• 未来供应：第四季度将释放30万平方米供应，租金可能下滑。

杭州

• 租金趋势：租金同比增长3.7%，创五年来新高。
• 新兴商务区：钱江新城租赁需求旺盛，推动空置率下降。
• 金融与互联网：金融类企业仍为市场主力，互联网金融活跃。

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三、零售物业市场

• 新兴业态：轻餐类品牌如“喜茶”、“LadyM”等在一二线城市表现活跃。
• 购物中心升级：主题街区、IP营销等提升购物体验，吸引客流。
• 二线城市：重庆新增供应量最高，达58万平方米，带动租金上涨。
• 租金表现：一线城市租金平稳，二线城市租金小幅上升。

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四、住宅市场

• 调控政策：一、二线城市继续实施限购、限贷等政策，三、四线城市成为市场亮点。
• 库存与去化：一、二线城市库存去化周期短，开发商仍具定价权。
• 长租公寓：市场前景广阔，但面临租金回报率低、融资和税收政策不完善等问题。

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五、物流地产与卫星城

• 大上海地区：物流需求溢出至周边卫星城，如嘉兴、太仓、吴江等。
• 供应收缩：上海及周边城市一手物流用地稀缺，推动租金上涨。
• 未来趋势：物流地产网络将扩展至更多卫星城，形成多元化格局。

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六、粤港澳大湾区“一小时都市圈”

• 基础设施：高铁、跨海大桥、机场扩建等提升区域连通性。
• 物流转移：部分物流园区可能从东岸向西岸迁移，推动西岸发展。
• 人才流动：二、三线城市因交通改善，对人才吸引力增强。

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总结

2017年第三季度，中国房地产市场在政策调控和经济转型背景下呈现出区域分化、业态升级和市场结构性变化的趋势。住宅市场受调控影响，销售放缓；办公楼市场在一线城市表现平稳，而新兴区域如浦东、琶洲、望京等则表现强劲。零售物业市场受益于消费升级和新兴业态发展，整体表现积极。长租公寓市场前景广阔，但需解决融资、税收及公共服务等挑战。同时，物流地产和卫星城发展成为新的市场热点，粤港澳大湾区“一小时都市圈”建设将推动区域协同发展和资源配置优化。