CF40-2019年第三季度宏观政策报告50页_2mb

房地产的宏观经济学总结

核心内容

本报告围绕房地产市场及其对宏观经济的影响展开，分析了当前外部经济环境、内部经济运行特点以及房地产市场供需变化。重点在于房地产在经济周期中的角色、供需结构、城市分类及政策影响。

主要观点

外部经济环境

• 全球经济景气度自2018年第二季度以来持续回落，2019年第三季度，摩根大通全球综合PMI和制造业PMI均值分别为51.4和49.5，较前一季度略有下降。
• 美联储为应对经济下行压力，自2019年8月起首次降息，并于9月再次降息，表明其对全球经济的担忧。
• 人民币兑美元汇率在2019年第三季度跌破7，汇率弹性上升，外汇市场运行相对平稳。

内部经济运行

• 中国经济运行低于潜在增速，主要矛盾为需求不足，表现为制造业PMI低于荣枯线，核心CPI和PPI持续下行。
• 广义信贷增速放缓，政府和居民信贷增长显著下降，而企业信贷增长略有回升。
• 财政收入平稳，但广义政府支出增速下降，反映政府投资意愿减弱。

房地产市场特点

• 住房市场化改革以来，新增住房供应持续增长，主要集中在京广和京九线沿线城市，以及部分中西部中心城市。
• 真实房价上涨过快，尤其是一线城市，房价收入比过高，对中低收入群体构成较大压力。
• 住房供给弹性成为城市特征的重要指标，一线城市供给弹性低，房价上涨剧烈；部分二线城市供给弹性较高，房价相对温和；中小城市供给弹性高但房价不高，难以吸引人口和产业。

关键信息

房地产需求端

• 生产率引力是主导房地产需求的主要力量，人口向生产率更高的城市流动。
• 消费升级和家庭小型化趋势增加了对住房的需求，尤其是大城市。
• 住房抵押贷款的普及和家庭杠杆的提升，对房地产需求形成支撑。
• 政策管制在特定时间内限制了房地产需求，但难以长期抑制。

房地产供给端

• 住宅土地供给是影响房价的核心因素，一线城市土地供给紧张，房价上涨明显。
• 保障房建设虽增加整体供给，但分布与人口流向不一致，未能有效缓解房价压力。
• 开发商贷款政策对供给有重要影响，过度限制不利于住房供应和房价稳定。
• 市场预期和市场集中度的提升，促使开发商加快周转，压平市场波动。

对策与展望

• 扩大总需求需要激发信贷需求，包括及时调整利率、正常化房地产调控、理顺基建融资、加快都市圈建设、支持流动人口落户。
• 遏制高房价应从增加住宅用地供给、完善大都市圈基础设施、保障低收入群体住房需求入手。
• 房价上涨对实体经济的影响因城市而异，虽然增加了要素成本，但企业可通过调整投入、研发、转移等方式应对。
• 家庭结构小型化增加了住房需求，而债务主导型金融体系和缺乏养老金体系强化了房地产的金融属性。

城市分类与特征

• 瓶颈城市：如北京、上海、深圳，住房供给缺乏弹性，房价上涨剧烈，人口流入趋缓。
• 扩张城市：如武汉、西安、郑州、成都、杭州，住房供给弹性高，房价温和上升，人口流入加快。
• 空巢城市：中西部和东北多数城市，住房供给弹性高，房价不高，但人口流出严重。

房地产与实体经济互动

• 房价上涨影响企业经营成本，但企业可通过多种方式应对，如改变要素投入、加大研发、转移市场等。
• 房价上涨对消费的影响因城市而异，高房价会抑制部分家庭的其他消费，但城市化进程和规模经济效应可能促进整体消费和收入增长。
• 住房供给弹性是房价对企业经营和居民生活影响的关键因素，供给弹性高有助于缓解房价上涨带来的负面影响。

结论

• 房地产市场发展与城市化进程密切相关，其供需结构和政策调控对宏观经济有重要影响。
• 住房供给弹性是决定房价变化的重要因素，供给不足导致房价上涨，供给充足则有助于缓解。
• 房地产具有金融属性，需通过发展权益类资本市场和个人养老金来降低其投资属性。
• 需要综合施策，以应对房地产市场与宏观经济的互动，确保房地产健康发展。