2019年第三季度宏观政策报告：房地产的宏观经济学-20191028-中国金融四十人论坛-50页_2mb

房地产宏观经济学分析总结

核心内容概述

本报告从宏观经济环境、房地产市场运行特点、房地产的宏观经济学影响等角度，分析了当前中国房地产市场的运行情况。整体来看，房地产市场面临外部经济下行、美联储降息、广义信贷增速放缓、广义政府支出下行等压力，同时内部需求不足、房地产价格与收入比失衡、城市间房价差异显著等问题也凸显。

主要观点与关键信息

一、外部经济环境

• 全球经济回落：自2018年第二季度以来，全球经济景气度持续回落，2019年第三季度摩根大通全球综合PMI和制造业PMI均值分别为51.4和49.5，较第二季度下降。
• 美联储降息：2019年8月和9月，美联储分别降息25个基点和10个基点，以应对全球经济放缓和贸易不确定性。
• 美元指数与国债收益率：美元指数上涨，主要经济体十年期国债收益率显著下降，反映全球资本流动性下降。
• 全球金融市场波动：2019年第三季度，全球金融市场风险在8月上升，随后有所缓和，新兴市场股市继续下行。
• 中美贸易争端：中美贸易争端持续升级，影响了中国的出口表现，出口增速维持低迷。

二、内部经济环境

• 广义信贷增速放缓：截至2019年第三季度，广义信贷规模存量同比增速为10.9%，较第二季度下降0.6个百分点。
• 居民与政府信贷增速下降：政府和居民广义信贷存量同比增速分别为14.7%和16.0%，较第二季度下降。
• 人民币贬值：人民币兑美元汇率跌破7，外汇市场小幅逆差，但整体保持平稳。
• 财政与支出：财政收入平稳，但广义政府支出累计同比增速下降，显示财政扩张能力受限。

三、经济运行特点

• 需求不足：经济运行低于潜在增速，主要表现为核心CPI、PPI下行，PMI低于荣枯线，失业率上升。
• CPI上涨非需求驱动：与以往通胀不同，本轮CPI上涨主要由供给冲击（如非洲猪瘟）导致，非食品价格普遍下跌。
• 房价与收入比失衡：一线城市房价收入比接近25，远高于国际合意水平，中低收入群体面临较大压力。

四、房地产市场供需分析

1. 需求端

• 生产率引力：人口向生产率更高的城市流动，带动住房需求增长。
• 消费升级：服务类消费增长显著，推动居住消费升级。
• 住房抵押贷款：抵押贷款普及增加了房地产需求，成为房价上涨的重要支撑。
• 家庭小型化：家庭结构向小型化转变，增加住房需求。
• 政策调控：限购、贷款政策、税收政策等对房地产需求形成抑制，但效果有限。

2. 供给端

• 住宅土地供给：一线城市住宅用地供给紧张，导致房价高企。
• 保障房建设：保障房增加整体供给，但分布与人口流动不匹配。
• 开发贷款与房价负相关：开发贷款减少导致供给下降，加剧房价上涨。
• 开发商行为：开发商更注重周转率，囤地囤房不再流行，有助于压平价格波动。

五、房地产对实体经济的影响

• 房价上涨影响企业成本：房价上涨提高企业要素成本，影响其利润。
• 企业应对机制：企业通过调整要素投入密集度、加大研发、转移市场等方式应对房价上涨带来的成本压力。
• 房价与企业利润：房价与企业利润在时间序列上呈现正相关，但长期关系需结合企业类型和市场环境分析。
• 房价对消费的挤压：高房价对低替代弹性家庭的消费产生挤出效应，但对整体消费和城市化进程有促进作用。

专题分析：房地产的宏观经济学

1. 住房市场与城市分化

• 新增住房集中：新增住房主要集中在京广和京九线沿线城市，部分西部中心城市也有显著增长。
• 城市分类：
  • 瓶颈城市：如北京、上海、深圳，住房供给缺乏弹性，房价上涨显著。
  • 扩张城市：如武汉、西安、郑州，住房供给富有弹性，房价上涨温和，人口流入加快。
  • 空巢城市：如中西部和东北部分中小城市，住房供给弹性高，但房价低、人口流出，缺乏产业支撑。

2. 房地产与经济结构转型

• 城市化与结构转型：房地产需求主要由经济结构转型和城市化推动，成为支撑房价上涨的关键因素。
• 住房供给弹性与城市特征：住房供给弹性是城市发展的关键指标，影响房价、收入、人口流动等。

3. 政策影响与未来展望

• 需求调控政策：如限购、贷款政策等，短期有效但长期可能抑制市场活力。
• 供给调控政策：增加住宅用地供给、完善都市圈基础设施是遏制房价的重要手段。
• 房地产金融属性：债务主导型金融体系强化了房地产的金融属性，居民部门依赖房地产进行财富配置。
• 政策建议：
  • 及时调整利率，以应对供给冲击下的CPI上涨。
  • 正常化房地产调控，避免过度抑制需求。
  • 理顺基建融资来源，加快都市圈建设。
  • 支持流动人口落户，释放消费潜力。
  • 发展权益类资本市场和个人养老金，降低房地产的金融属性。

结论

房地产市场在中国经济中具有举足轻重的地位，但也面临诸多挑战。房价上涨对企业和居民生活有显著影响，但其对经济的促进作用与抑制作用并存，需结合城市特征和市场环境综合分析。未来，房地产市场需通过合理调整供需关系、优化金融政策、改善城市结构，实现健康发展。