CF40-房地产的宏观经济学：2019Q3宏观政策报告–2019.10-50页_2mb

报告摘要

房地产宏观经济学总结

核心内容

本报告从宏观经济背景、房地产市场运行特点、供需结构、城市分类、以及房地产与实体经济的关系等方面，系统分析了中国房地产市场的现状与发展趋势。报告指出，当前经济面临外部经济下行、全球贸易减速、大宗商品价格下跌等压力，同时国内广义信贷增速和广义政府支出增速均有所放缓，房地产市场成为影响经济的重要因素。

主要观点

外部环境：
全球经济继续回落，美联储降息，美元指数上涨，全球主要经济体长债市场收益率下降。中美贸易争端加剧，导致人民币贬值压力，外汇市场运行相对平稳。
- 全球制造业PMI持续下行，贸易摩擦进一步抑制出口。
- 大宗商品价格普遍下跌，CPI上行但核心CPI和PPI下行，显示需求不足。
内部环境：
- 广义信贷增速放缓，企业贷款需求不足，居民和政府信贷增速下降。
- 人民币破7，外汇市场小幅逆差，但外汇储备基本稳定。
- 财政收入平稳，但政府支出增速下降，特别是政府性基金支出显著放缓。
经济运行特点：
- 当前经济运行低于潜在增速，主要矛盾是需求不足。
- CPI上行主要由供给冲击（如猪肉价格上涨）驱动，而非总需求扩张。
- 资产价格整体回落，房地产市场也面临调整压力。
房地产市场供需：
- 住房市场化改革以来，新增住房供应持续增长，但主要集中在一线城市及京广、京九线沿线城市，部分西部中心城市也有显著增长。
- 真实房价上涨过快，远超发达国家工业化高峰期水平，一线城市房价收入比过高，对中低收入购房者形成较大负担。
- 住房供给弹性是城市特征的重要体现，一线城市供给缺乏弹性，导致房价和生活成本上升；部分二线城市供给弹性较高，推动房价温和上涨和人口流入；中小城市供给弹性高但房价不高，仍面临人口流出和产业空心化问题。
房地产与实体经济关系：
- 房价上涨提高了生活成本和企业经营成本，但对企业利润的影响因行业和市场而异。
- 房价上涨通过改变要素相对价格，促使企业调整投入结构、加强研发或转移市场，从而缓解成本压力。
- 房地产市场周期性波动减弱，房地产开发商更注重周转效率，减少囤地囤房行为。

关键信息

房地产政策：
- 房地产调控政策需适时调整，过度限制房地产信贷不利于供给和稳定房价。
- 保障房建设虽增加整体供给，但分布与人口流动不匹配，需优化布局。
- 需要通过增加住宅用地供给、完善大都市圈基础设施和公共服务，实现郊区对中心城区的替代，缓解房价压力。
城市分类：
- 瓶颈城市：如北京、上海、深圳等特大城市，供给弹性低，房价高，人口流入放缓。
- 扩张城市：如成都、西安、郑州、武汉等，供给弹性高，房价温和上涨，人口流入加速。
- 空巢城市：中西部及东北部分中小城市，供给弹性高但房价不高，仍面临人口流出和产业空心化问题。
房地产与宏观经济互动：
- 房地产成为扩大总需求的重要工具，但当前信贷增长乏力，难以支撑经济温和增长。
- 房地产需求受生产率引力和人口流动影响，供给则主要由住宅土地供给和政策调控决定。
- 房地产价格与企业经营和居民生活之间存在复杂关系，需综合考虑要素市场流动性、城市类型和政策环境。

展望与应对

政策建议：
- 及时调整利率，缓解总需求不足压力。
- 优化房地产信贷政策，避免过度限制对供给的抑制。
- 推动都市圈建设，完善基础设施和公共服务，促进郊区对中心城区的替代。
- 加强对特大城市低收入群体的住房保障措施。
- 支持流动人口在城市落户，释放消费潜力。
- 加快权益类资本市场和个人养老金发展，降低房地产的金融资产属性。