2020年“万亿俱乐部城市”房地产市场走势研判_12页_3mb

2020年“万亿俱乐部城市”房地产市场走势研判总结

核心内容概述

“万亿俱乐部城市”是指GDP超过1万亿元人民币的城市，2019年共有17个城市入围，涵盖我国主要经济区域。这些城市在经济、人口、收入、房地产投资等方面表现出显著特征，同时在疫情背景下房地产市场面临较大挑战，未来走势需结合政策与经济形势综合研判。

一、万亿俱乐部城市的主要特征

1. 经济综合实力较强

• 17个城市的GDP总和达31.32万亿元，占全国GDP的31.6%。
• 按经济规模分为四个梯队：
  • 第一梯队：上海、北京（GDP超3万亿）
  • 第二梯队：深圳、广州（GDP超2万亿）
  • 第三梯队：重庆、苏州、成都、武汉、杭州、天津、南京（GDP在1.4万亿-2.3万亿之间）
  • 第四梯队：宁波、无锡、青岛、郑州、长沙、佛山（最近三年突破万亿）

2. 产业结构差异明显

• 第三产业发达的城市（如北京、上海、广州、杭州、成都）占比超65%，其中北京达83.5%。
• 第二产业占比较高的城市（如佛山、宁波、无锡、苏州、重庆）占比超40%，其中佛山达56.2%。
• 其余城市产业结构处于中间阶段。

3. 常住人口持续增长，但分化明显

• 17个城市常住人口总量达25056万人，占全国人口的17.9%。
• 北京、上海、天津人口增长放缓，甚至出现下降。
• 深圳、广州、杭州等城市人口增长迅猛，增长规模超过1倍。
• 重庆为唯一人口净流出城市，但流出规模逐年减少。

4. 居民收入保持增长，但差距扩大

• 2019年，北京、上海人均可支配收入突破7万元，重庆最低，仅3.79万元。
• 城市间收入差距扩大，极差由2014年的2.37万元增至2019年的3.59万元。

二、房地产市场运行分析

1. 投资增速基本稳定，但依存度存在差异

• 2019年房地产开发投资总额为47587亿元，占全国的36%。
• 增速为9.2%，略低于全国水平。
• 投资依存度差异显著，北京、上海、深圳、无锡依存度较低（<12%），郑州、杭州依存度较高（>20%）。

2. 销售面积占比小幅回落，城市间分化明显

• 2019年销售面积为33403万平方米，占全国的19.5%。
• 销售面积同比下降2.8%，降幅比全国大2.7个百分点。
• 北京、天津、深圳、苏州、无锡保持增长，其余城市普遍下跌，宁波跌幅最大（11.3%）。

3. 房地产价格差异显著，近期房价下跌迹象明显

• 2018年房价水平差异大，深圳、南京、武汉、广州涨幅较快（累计超100%）。
• 2020年2月，房价同比涨幅控制在5%以内，武汉、成都涨幅超10%。
• 环比价格指数显示，7个城市房价出现下跌，4个持平，4个上涨。

4. 土地出让金持续增加，占全国比重稳定

• 2019年土地出让金达27353亿元，占全国的38.55%。
• 杭州土地出让金最高（超2800亿元），北京、上海、广州、南京、苏州、武汉、重庆等城市均超过1500亿元。

三、2020年房地产市场展望

1. 疫情对房地产市场的影响

• 房地产行业受到较大冲击，销售、施工、运营全面受阻。
• 房地产投资、销售面积、销售额、新开工面积等指标均创1998年以来最低值。
• 企业积极采取线上手段（如VR售房）缓解影响，但整体仍承压。

2. 房地产政策走向

• 政策以“房住不炒”为总基调，稳字当头。
• 供给端政策有所放松，如税收减免、贷款支持、土地出让金缴付方式调整等。
• 需求端政策放松空间有限，不会出台强刺激措施。

3. 房地产走势预测

• 2020年整体承压，但二季度后降幅有望收窄。
• 房地产投资预计增长4.8%左右，土地购置面积可能增长。
• 商品房销售面积和竣工面积仍将保持负增长，降幅约5%。
• 中西部城市因政策支持和发展潜力，有望逐步缩小与东部城市的差距。

四、主要观点与关键信息

• 万亿俱乐部城市是经济发展的核心引擎，对区域协同发展起着重要引领作用。
• 城市间分化明显，东部城市在房地产市场表现更为强劲，中西部城市则逐步显现发展潜力。
• 房地产市场受疫情影响较大，但基本面未变，预计二季度后逐步恢复。
• 政策以稳定为主，供给侧支持力度加大，需求端仍受严格管控。
• 房地产企业需调整策略，增强抗风险能力，积极应对市场变化。

五、总结

“万亿俱乐部城市”作为我国经济发展的核心力量，在房地产市场中具有重要地位。尽管疫情对其造成较大冲击，但凭借较强的经济实力、完善的基础设施和较高的居民收入水平，这些城市具备较强的市场恢复能力。未来，房地产市场将呈现分化趋势，政策调控将更加注重稳定与引导，而非全面放松。中西部城市在政策支持下有望逐步崛起，房地产企业需积极适应市场变化，优化经营策略，以应对2020年的复杂形势。