20221205-国信证券-招商积余-001914.SZ-拟出售部分资产_轻重分离稳步推进_6页_214kb

招商积余 (001914. SZ) 总结

核心内容

招商积余正积极推进资产轻重分离战略，拟出售部分重资产项目，以优化资产结构并提升运营效率。公司作为非住领域龙头，业态布局均衡，母公司招商蛇口综合实力强劲，有助于公司持续发展。

主要观点

• 资产剥离计划：公司计划出售包括成都市中航地产发展有限公司、九江市九方商业管理有限公司、中航城置业（昆山）有限公司、江西中航地产有限责任公司、岳阳中航地产有限公司、赣州市航逸酒店管理有限公司及深圳中航观澜地产发展有限公司51%股权在内的多个子公司，涉及重资产价值约44.3亿元。
• 轻资产平台建设：公司致力于打造有核心竞争力的大物业轻资产平台，通过剥离重资产，预计可使表内重资产账面价值从70.3亿元降至26.0亿元。
• 收并购同步推进：公司在推进重资产剥离的同时，也加快了对上航物业、南航物业、汇勤物业及新中物业等企业的并购，目前已完成并购体系导入率超80%。
• 业务增长稳定：2022年前三季度，公司物业管理业务新签合同额达24.3亿元，同比增长17%，客户基础保持稳定。
• 财务预测乐观：预计2022-2024年公司归母净利润分别为6.1亿元、8.0亿元、10.2亿元，EPS分别为0.58元、0.75元、0.96元，PE分别为27.2X、20.8X、16.3X，维持“买入”评级。

关键信息

重资产项目明细

重资产剥离前后的价值对比

• 2022上半年末：公司表内重资产价值约70.3亿元（投资性房地产55.5亿元 + 存货14.8亿元）。
• 若出售44.3亿元重资产：剩余重资产账面价值将降至26.0亿元。

财务预测与估值

毛利率与盈利能力

• 毛利率：预计2022-2024年分别为13%、13%、14%。
• EBIT Margin：预计2022-2024年分别为7%、7%、7%。
• EBITDA Margin：预计2022-2024年分别为7%、7%、8%。

资产负债率与财务指标

• 资产负债率：预计2022-2024年分别为51%、54%、55%。
• 息率：预计2022-2024年分别为1.8%、2.4%、3.1%。

风险提示

• 地产开发超预期下行；
• 在管面积增长不及预期；
• 毛利率下行超预期；
• 重资产剥离进度不及预期。

投资建议

维持“买入”评级，认为公司通过重资产剥离和轻资产平台建设，将优化资产和债务结构，提升整体运营效率，未来盈利有望持续增长。