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房地产行业“银十”销售表现总结

核心内容

2021年11月1日发布的房地产行业报告指出，随着“银十”销售旺季的结束，房地产行业整体销售表现有所下滑，特别是权益销售金额跌幅显著高于全口径销售金额。行业评级为“增持”，表明分析师对未来6个月房地产板块的投资回报预期高于市场基准指数。

主要观点

• “银十”销售表现弱于预期：10月百强房企权益销售金额同比下跌34.2%，全口径销售金额同比下跌30.1%，显示行业整体销售承压。
• 政策影响显著：2021年房地产政策持续收紧，包括“三条红线”、房地产贷款集中度管理、土地供应两集中等，对房企的拿地、融资和销售造成双向约束。
• 行业格局变化：1-10月全口径TOP3/10/20/50/100门槛较去年同期分别下降342、288、126、53和9亿元，表明行业准入门槛提高，竞争加剧。
• 头部房企表现分化：TOP1-3房企权益销售同比降幅达62.5%，而TOP4-10及TOP51-100房企降幅相对收窄，显示头部房企在政策压力下表现更为脆弱。
• 投资建议：建议关注稳健型房企如保利发展、万科A、金地集团；成长受益型房企如金科股份、中南建设、华发股份；以及物管优质标的如华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。

关键信息

• 销售数据：
  • 10月百强房企权益销售同比-34.2%，全口径销售同比-30.1%。
  • 1-10月累计权益销售同比增幅降至4.6%，全口径销售同比增幅为7.5%。
• 行业格局：
  • 各梯队准入门槛提升，TOP3房企10月单月同比-36.0%，TOP4-10同比-42.2%。
  • 权益口径下，TOP1-3同比-62.5%，TOP51-100同比-39.5%。
• 政策影响：
  • 多地集中供地规则调整，房企拿地趋于谨慎。
  • “三条红线”和40%投销比限制，导致行业整体降杠杆压力加大。
• 市场环境：
  • Q4基本面下行压力加大，行业供需两端受限，拿地、销售和降杠杆之间不协调。
  • 板块估值及仓位已处于历史低位，具备一定配置价值。

风险提示

• 房地产调控政策持续趋严；
• 销售修复不及预期；
• 资金面大幅收紧。

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投资评级说明

• 行业评级：
  • 增持：未来6个月投资收益率领先市场基准指数5%以上；
  • 中性：未来6个月投资收益率与市场基准指数相差-5%至5%；
  • 减持：未来6个月投资收益率落后市场基准指数5%以上。
• 公司评级：
  • 买入：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上；
  • 增持：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数5%-15%；
  • 中性：未来6-12个月投资收益率与市场基准指数相差-5%至5%；
  • 减持：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数5%-15%；
  • 卖出：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数15%以上；
  • 无评级：因无法获取必要资料或存在重大不确定性事件，无法给出明确评级。

总结

整体来看，2021年10月房地产行业销售表现不佳，权益销售跌幅高于全口径，反映出政策收紧对行业的影响。头部房企受政策约束影响更大，销售降幅扩大，而稳健型及成长型房企可能更具抗压能力。分析师建议投资者关注具备稳健发展能力及成长潜力的房企，同时警惕政策风险和资金面收紧带来的不确定性。