20210922-国盛证券-房地产开发行业周报_8月70城房价环比涨幅收窄至0.2_；成都_合肥_苏州土拍结果出炉_23页_2mb

房地产开发行业总结

核心内容概述

本周房地产行业整体表现承压，中信房地产指数累计变动幅度为-4.1%，在29个中信行业板块中排名第16。新房成交面积环比增长5.8%，但同比下降14.8%；二手房成交面积环比增长0.7%，同比下降41.6%。去化周期整体微升0.2%，但部分城市出现分化。同时，房地产融资情况呈现净流出态势，房企信用债发行规模环比大幅减少。

主要观点

1. 房价走势

• 8月70城房价环比涨幅收窄至0.2%，创年内新低。
• 深圳涨幅1%，领跑全国；广州是自去年4月以来首次出现新房价格环比下跌，跌幅0.1%。
• 二手房价格环比下降0.1%，连续两个月下跌。

2. 新房成交情况

• 本周52个城市新房成交面积为632.1万平方米，环比上升5.8%，但同比下降14.8%。
• 一线城市新房成交面积环比上升，但部分城市如北京、广州出现环比下降。
• 二三线城市中，东营、厦门、抚州等26个城市环比增长，而岳阳、娄底、莆田等22个城市环比下降。

3. 二手房成交情况

• 本周11城二手房总成交面积为90.8万方，环比增长0.7%，但同比下降41.6%。
• 一线城市二手房成交面积环比增长4.6%，二线城市下降0.8%，三线城市下降2.4%。
• 从年度累计数据来看，部分城市如深圳、青岛、杭州等二手房成交面积同比大幅下降。

4. 去化周期

• 本周14座样本城市平均去化周期为16.6月，环比增长0.2%。
• 一线城市去化周期为13.4月，环比增长5.3%；二线城市为17.4月，环比下降3.8%；三线城市为27.2月，环比下降0.6%。
• 去化周期低于12个月的城市包括上海、宁波、厦门、杭州、深圳，市场供应相对紧张。

5. 政策动态

• 中央政策：住建部限制超高层建筑建设，央行发布8月金融数据，M2余额增长8.2%，社融同比少增0.63万亿。
• 地方政策：上海、杭州、成都、合肥、苏州等城市发布第二批集中供地公告，多数地块以底价成交，整体溢价率较低；同时，多地加强保障性住房建设，如广州、浙江、杭州等。

6. 融资情况

• 本周共发行房企信用债8只，环比减少7支；发行规模为99.12亿元，环比减少43.74亿元。
• 总偿还量为117.25亿元，环比增加28.79亿元；净融资额为-18.13亿元，环比减少72.53亿元。
• 主体评级以AAA为主，债券类型以一般公司债和超短期融资债券为主，期限以5年以上为主。

7. 投资建议

• 商业地产：华润置地、龙湖集团、新城控股，因其现金流优秀、运营能力提升而估值上升。
• 经纪服务：贝壳、我爱我家，受益于二手房市场红利。
• 商管+物管：华润万象生活，具备稀缺消费升级和奢侈品概念。
• 龙头房企：金地集团、保利地产、万科A，经营稳健，现金流充裕，销售增长潜力较大。
• 代建行业：绿城管理控股，作为代建行业龙头具备竞争优势。

关键信息

• 8月70城房价环比涨幅收窄至0.2%，涨幅数量减少至46城。
• 1-8月房地产开发投资同比增长10.9%，销售面积同比增长15.9%，销售额同比增长22.8%。
• 8月M2余额为231万亿元，同比增长8.2%；社融增量为2.96万亿元，同比少增0.63万亿元。
• 本周27只个股上涨，112只个股下跌，整体市场情绪偏弱。
• 融资环境趋紧，房企净融资额为-18.13亿元，较上周大幅减少。
• 多个城市出台保障性住房政策，推动行业向高质量发展转型。

风险提示

• 疫情影响超预期，可能导致销售进一步下滑。
• 融资环境持续收紧，房企资金链压力可能加剧。

附录

• 图表目录：
  • 图表1：中央政策（9.12-9.18）
  • 图表2：地方政策（9.12-9.18）
  • 图表3：各行业涨跌幅排名
  • 图表4：本周各交易日指数表现
  • 图表5：近52周地产板块表现
  • 图表6：本周涨幅前五个股
  • 图表7：本周跌幅前五个股
  • 图表8：重点房企涨跌幅排名
  • 图表9：本周重点房企涨幅前五个股
  • 图表10：本周重点房企跌幅前五个股
  • 图表11：52城周度成交面积跟踪
  • 图表12：各城市群周度成交面积跟踪
  • 图表13：本周11城二手房成交套数及同环比
  • 图表14：本周2个一线城市二手房成交套数及同环比
  • 图表15：本周6个二线城市二手房成交套数及同环比
  • 图表16：本周3个三线城市二手房成交套数及同环比
  • 图表17：本周11城二手房成交面积及同环比
  • 图表18：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比
  • 图表19：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比
  • 图表20：本周3个三线城市二手房成交面积及同环比
  • 图表21：本周11城二手房成交数据
  • 图表22：14座样本城市去化周期情况
  • 图表23：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额
  • 图表24：本周房企债券发行以债券评级划分
  • 图表25：本周房企债券发行以债券类型划分
  • 图表26：本周房企债券发行以期限划分
  • 图表27：房企每周融资汇总
  • 图表28：近12月新增居民中长期贷款及同环比
  • 图表29：近2年贷款利率变化
  • 图表30：近5年商业性房地产贷款余额及同比环比
  • 图表31：近5年商业性房地产贷款新增额及同比
  • 图表32：近5年房地产开发贷款余额及同比环比
  • 图表33：近5年房地产开发贷款新增额及同比
  • 图表34：近5年投向房地产的资金信托余额及同比环比
  • 图表35：近5年投向房地产的资金信托新增额及同比
  • 图表36-42：各城市商品房销售情况

数据来源

• 各政府相关部门网站
• Wind金融终端
• 国盛证券研究所