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中国房地产住宅开发行业2018年4月展望总结

核心内容

2018年4月发布的《中国房地产住宅开发行业展望》分析了2017年房地产市场调控政策对行业的影响，并预测了未来12-18个月的行业信用状况。报告指出，随着政策调控的持续加强，房地产行业面临销售增长放缓、融资渠道收紧和企业信用风险分化等多重挑战。

主要观点

1. 市场调控持续强化

• 2017年全国已有超过60个城市出台不同程度的调控政策，调控措施集中在京津冀、长三角和珠三角城市群。
• 居民购买端、新房销售端、土地购买端和企业融资端均受到显著调控。
• 一线城市销售额同比下滑，二线城市销售增速明显回落，三、四线城市因政策溢出效应和棚改货币化安置保持较好销售态势。

2. 城市供需关系持续紧张

• 一线城市和热点二线城市住宅供给持续小于需求，供需关系紧张。
• 三、四线城市虽销售热度上升，库存持续去化，但整体去化周期仍偏长，库存压力依然存在。

3. 长租公寓市场发展加速

• 政府在土地、金融和政策方面大力支持长租公寓市场，推动其进入规模发展阶段。
• 主流房企纷纷布局长租公寓，探索资产证券化方式以减少资金占用。
• REITs等金融工具的制度突破将是行业发展的关键。

4. 房企融资环境趋紧

• 融资渠道收紧，公司债发行量大幅减少，交易所公司债发行规模锐减。
• 按揭贷款增速下降，房企销售回款增速放缓，财务杠杆上升，偿债能力弱化。
• 房企开始积极尝试资产证券化产品，同时加大海外债发行力度。

5. 房企多元化发展趋势明显

• 部分房企开始拓展商业地产、物流地产、特色小镇和物业管理等房地产相关产业链。
• 商业地产运营模式逐步向综合体（销售+自持）转变，以降低拿地成本和资金沉淀。
• 物业管理成为房企提升客户粘性和挖掘潜在价值的重要手段。

6. 市场集中度提升

• 在政策调控和竞争加剧的背景下，行业集中度加速提升。
• 销售规模、开发运营和区域布局等方面具备优势的企业更能抵御市场波动和再融资风险。
• 企业间信用风险分化日益明显。

关键信息

一、二线城市市场表现

• 销售额：2017年一线城市销售额同比下滑24.27%，二线城市增速回落，全年销售额同比仅增长4.98%。
• 销售面积：一线城市销售面积同比小幅下降，二线城市销售面积同比保持增长，但增速放缓。
• 供需关系：一线城市和热点二线城市供给仍小于需求，供需关系紧张；三、四线城市库存去化周期约为13个月，去化压力仍存。

二、融资与偿债能力

• 融资渠道：公司债发行量大幅减少，银行间债券发行量上升，但整体发债规模较2016年下降。
• 销售回款：2017年前三季度房企销售回款增速回落，三季度降至2%。
• 偿债指标：样本房企货币资金对短期债务的覆盖能力下降，净负债率上升至119.27%，偿债能力弱化。
• 融资成本：2017年房企发行利率攀升，融资成本上升。

三、资产证券化趋势

• 房企积极尝试资产证券化产品，如CMBN、REITs、ABN等。
• 2017年交易所市场房地产资产相关的ABS发行规模同比大幅增长88%。

四、政策影响与行业展望

• 政府推动租售并举的长效机制，促进住房租赁市场发展。
• 中诚信国际对房地产住宅开发行业展望为“稳定”，认为行业未来12-18个月基本信用状况较为平稳。

附录：部分已评级房地产开发企业