房地产行业半年报-联合评级-201909_7页_904kb

房地产行业运行半年报总结

核心内容概述

2019年上半年，中国房地产行业在融资环境收紧、调控政策持续深化以及棚改货币化力度减弱的背景下，呈现出“融资趋紧、投资维持高位、去化加速”的总体趋势。房企在面对政策压力时，更加注重销售回款和现金流管理，同时土地市场出现明显分化，一二线城市热度上升，三四线城市则面临销售压力。

主要观点

• 融资环境收紧：监管层从多个融资渠道（如信托借款、境外债券、开发贷款）加强管理，推动房企谨慎拿地、加速去化。
• 棚改货币化减弱：全国棚改计划完成率已达71.6%，但投资同比大幅下滑，三四线城市销售面临更大不确定性。
• 投资维持高位：房地产开发投资增速仍保持较强韧性，但预计未来将随拿地谨慎而回落。
• 土地市场分化：一二线城市土地购置面积大幅增长，土地溢价率高企；三线城市土地购置面积持续下滑。
• 新开工增速高位运行：上半年房屋新开工面积同比增长10.10%，但预计下半年增速将有所回落。
• 销售保持稳定：房企加大营销力度，销售面积及金额增速有望保持稳定，但三四线城市仍存在较大不确定性。
• 库存周期上行：上半年库存去化周期持续上升，预计下半年随着销售加速和拿地放缓，库存周期将小幅下行。

关键信息

1. 融资政策调控

• 政策基调：坚持“房住不炒”，防范房地产金融风险。
• 主要措施：
  • 银行和非银（信托）地产融资贷款标准和规范。
  • 对房地产企业发行外债资金用途进行管控。
  • 对高杠杆经营的大型房企融资行为加强监管。
  • 对房地产信托业务进行按月监测，控制开发贷总额度。
• 影响：房企融资受限，促使企业从紧拿地，加速去化。

2. 棚改走向

• 计划完成情况：2019年全国棚改计划新开工289万套，1—7月已开工约207万套，完成投资6,000多亿元。
• 投资趋势：预计全年完成投资额约为2018年的48%，棚改建设大幅下滑。
• 影响：三四线城市销售压力增大，销售情况面临较大不确定性。

3. 土地购置情况

• 全国土地购置面积：同比下降27.50%，三线城市为主要下滑区域。
• 土地购置费：同比增长24.20%，仍处高位。
• 土地市场表现：
  • 一二线城市土地成交面积增速大幅提高。
  • 土地溢价率高企（一线23.43%、二线17.16%）。
  • 预计下半年土地溢价率将回落，底价成交概率增加，部分城市土地流拍现象可能重现。

4. 新开工情况

• 全国房屋新开工面积：同比增长10.10%，增速高位运行。
• 住宅新开工：同比增长10.50%，增速较前一年下降4.50个百分点。
• 办公楼及商业营业用房：新开工面积分别同比增长19.30%和下降3.70%，但降幅收窄。
• 预期：下半年新开工增速将有所回落。

5. 房地产开发投资情况

• 全国房地产开发投资：累计完成61,609.30亿元，同比增长10.90%。
• 其他费用占比：2019年6月为37.63%，预计未来将随房企拿地谨慎而下降。
• 趋势：受土地购置费增速回落影响，房地产开发投资增速将持续回落。

6. 房产销售情况

• 销售面积：同比下降1.80%，自2019年1月起由正转负。
• 销售金额：同比增长5.60%，增速较上年同期回落7.60个百分点。
• 预期：房企将加大营销力度，销售面积及金额增速有望保持稳定。
• 城市分化：一线及部分热点城市销售稳定，三四线城市销售存在较大不确定性。

7. 到位资金情况

• 到位资金总额：8.50万亿元，同比增长7.20%。
• 资金构成：
  • 国内贷款资金同比增长8.40%，为2018年以来最大增幅。
  • 自筹资金增速下降至4.70%。
  • 其他资金同比增长8.29%。
• 预期：下半年国内贷款、自筹资金及外资增速将回落，其他资金来源增速可能回升。

8. 库存情况

• 现房去化周期：2019年6月为18.69个月。
• 大口径库存去化周期：2019年6月为41.21个月。
• 趋势：上半年库存持续上行，预计下半年库存周期将小幅下行。

总结

2019年上半年，中国房地产行业在政策调控和市场环境的双重影响下，整体呈现“融资收紧、投资高位、去化加速”的态势。房企在融资受限的背景下，更加注重销售回款和现金流安全，加速去化以应对资金压力。土地市场出现明显分化，一二线城市热度上升，三线城市面临销售压力。随着政策进一步收紧，预计下半年房地产行业将面临更大的调整和分化，房企需更加谨慎地进行土地投资和项目开发。