20170417-安邦咨询-房地产通讯总第1088期_17页_971kb

房地产市场分析总结

核心内容

2017年一季度，中国房地产市场整体呈现调控趋严、投资增速放缓、销售和成交量下滑的态势。政策对市场的影响显著，尤其在一线城市和热点二线城市，调控措施不断加码，导致市场信心受挫、成交量萎缩。与此同时，房企融资渠道收窄，融资难度加大，尤其是中小房企受到较大冲击。部分城市通过加快土地供应和推动存量房市场来缓解市场压力，但整体来看，房地产投资增速仍面临下行趋势。

主要观点

• 房地产投资增速下行：由于销售下滑和政策调控，房地产投资增速从高点逐步回落，未来几个月可能会进一步放缓。
• 市场分化明显：一线城市如北京、深圳等市场受到严格调控，成交量和价格均受到抑制；而部分二三线城市如重庆、成都等则成为房企“抢粮”之地，市场相对活跃。
• 融资渠道收紧：房企融资压力加大，国内融资渠道持续收紧，海外融资亦出现增长但利率较高，导致房企资金链紧张。
• 去库存与杠杆风险并存：三四线城市去库存速度加快，但居民杠杆率上升，存在较大的金融风险。
• 租赁市场活跃：部分城市如北京、上海、广州等，租赁市场受到政策推动和需求外溢的影响，表现相对活跃。
• 政策调控影响深远：调控政策不仅影响销售和投资，还对融资、土地供应、租赁市场和城市结构产生深远影响。

关键信息

市场表现

• 北京：一季度核心商圈写字楼空置率上升至5.5%，甲级写字楼租金稳定，但新增供应主要集中在核心商圈，市场整体趋冷。
• 深圳：一季度成交量大幅下滑，新房均价基本横盘，二手房市场有所回暖但整体仍低迷。
• 广州：一手住宅供应主要集中在郊区，二手住宅成交占比持续上升，市场进入“存量房时代”。
• 海南：商品住房去化期收窄至17个月，但非户籍居民限购政策抑制了部分需求。
• 苏州：计划供应1793公顷住宅用地，以加快去库存进程。

政策调控

• 全国范围调控：自2016年9月起，20多个热点城市密集出台调控政策，覆盖范围持续扩大。
• 北京调控升级：企业自持商品住房不得销售，且需用于租赁，政策旨在防止“以租代售”行为。
• 上海租赁整治：整治“二房东”违规行为，清退大量违法出租房，影响约7-8万租客。
• 雄安新区政策：强调创新与控制房地产开发规模，严禁违规建设，推动产城融合。
• 临泉县限房价：全国首个国家级贫困县出台限房价政策，以防止房价过快上涨。

融资与土地市场

• 融资渠道收紧：房企融资面临压力，国内融资规模持续低迷，海外融资虽增长但利率较高。
• 土地市场分化：一线城市土地供应减少，价格高位运行；部分二线城市土地供应增加，价格温和上涨。
• 房企拿地热情不减：20家品牌房企一季度拿地面积和金额分别同比增长69.6%和134.7%，显示市场仍具热度。

数据与趋势

• 销售数据：2017年1-2月全国房地产销售额同比增速为26.0%，较去年全年大幅回落。
• 地价变化：一季度全国主要城市商服地价环比同比增速双升，住宅地价增速有所回落。
• 去化周期：海南商品住房去化期收窄至17个月，表明市场去库存有所加快。
• 租赁需求：部分城市租赁市场因销售需求受抑制而表现活跃，租金适度上涨。

总结

2017年一季度，中国房地产市场在政策调控和市场调整的双重作用下，呈现明显的结构性变化。销售和成交量持续下滑，投资增速受压制，融资渠道受限，但部分城市仍表现出土地市场活跃、租赁需求上升的趋势。政策层面，一线城市调控趋严，二线城市成为房企“抢粮”之地，同时雄安新区等新兴区域也受到政策引导。未来，房地产市场或将进入更长期的调整期，政策调控和市场供需变化将继续影响行业发展。