20150817-安邦咨询-房地产通讯_17页_986kb

文档内容总结

核心内容

中国房地产市场在2015年呈现土地市场与楼市走向相悖的趋势。尽管楼市在政策利好下有所回暖，但土地市场热度明显下降，地价上涨未能有效传导至房价。同时，房地产行业面临利润下滑、库存压力、市场需求变化等多重挑战，部分房企选择退出或转型。

主要观点

• 楼市与土地市场背离：2015年7月，全国300城土地成交面积同比下降31%，而百城房价环比上涨0.54%，显示土地市场与楼市的热度不一致。
• 改善型置业活跃：改善型住房需求成为楼市阶段性特征，成交占比上升，部分房企因高地价而聚焦高端项目。
• 商业地产隐忧：全球主要城市商业地产估值和交易活跃度上升，但存在泡沫风险，尤其在欧美市场，低利率推动了高风险资产的流入。
• 市场分化加剧：不同区域、不同城市房地产市场表现差异显著，如北京、广州、东莞等地房价上涨，而部分城市如湖南、天津则表现相对平淡。
• 房企利润压力：部分房企净利润下滑甚至亏损，土地成本高企挤压利润空间，房企对拿地态度趋于谨慎。
• 政策影响显著：房地产政策如降息、降准、营业税减免等对市场起到一定刺激作用，但政策效应逐步减弱。
• 租赁市场升温：上海、广州等城市租赁市场活跃，租金上涨，与房价上涨趋势一致。
• 棚户区改造持续推进：全国棚户区改造开工389万套，但部分项目存在资金挪用风险。

关键信息

房地产市场数据

• 1-7月全国商品房销售面积同比增长6.1%，销售额增长13.4%。
• 7月北京写字楼成交金额环比上涨310%，广州预计8月有52个项目推新。
• 1-7月北京商品房销售面积增长6.1%，但新房和二手房施工、新开工面积均同比下降。

土地市场情况

• 7月全国300城卖地总额为1486亿元，环比减少17%，同比减少31%。
• 2015年上半年房地产企业购置土地面积同比减少34.8%，创历史新低。
• 北京、广州等地出现房企退地现象，显示土地市场风险加剧。

房企动态

• 万科、旭辉、华远地产等房企在土地市场和产品策略上表现谨慎。
• 21家房企公布中期业绩，12家出现净利润下滑，多家降幅超50%。
• 部分房企如匹凸匹、莱茵置业加速剥离房地产业务。

城市房地产分析

• 广州7月二手房成交量环比下降，但价格有所上涨。
• 天津二手房市场进入短期调整阶段。
• 东莞8月上旬房价维持万元左右，但成交量有所回落。
• 青岛写字楼市场供需矛盾突出，未来将面临更多竞争。

政策与经济背景

• 国开行通过资产证券化盘活存量棚改贷款，支持保障性住房建设。
• 京津冀协同发展推动北京养老产业向外延伸，但现有养老机构不会搬迁。
• 2015年中国经济下行压力依然存在，房地产市场对经济有拉动作用。

行业趋势

• 房地产进入存量时代，社会终端住宅需求萎缩，房企面临去库存压力。
• 房企集中度提升，中小房企面临退出或转型压力。
• 租赁市场与买卖市场联动，租金上涨趋势明显。

风险与机会提示

• 机会：改善型置业成交活跃，成为楼市阶段性特征。
• 风险：商业地产发展势头显露隐忧，存在泡沫风险。
• 政策风险：部分城市棚户区改造资金存在挪用问题，需加强监管。
• 市场风险：房企盲目拿地导致资金链压力，需谨慎评估市场与产品结构。