> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产行业投资评级总结 ## 核心内容 本报告分析了房地产行业的最新动态及市场表现，重点围绕政策变化、行业基本面及市场行情展开。当前行业投资评级为“强于大市”，并维持该评级。报告指出，城市更新进入“十五五”规划落地期，成为推动行业短期复苏的重要因素。 ## 主要观点 - **城市更新政策**：国务院发布《城市更新“十五五”规划》，提出改造50万套危旧住房、更新11.5万个老旧小区、改造4000个城中村、建设36.5万公里地下管网，推动地产与基建协同发展。 - **政策与市场联动**：短期“政策—交易情绪—指数反弹”机制仍在，但持续性取决于后续基本面与项目落地情况。 - **新房市场表现**： - 30大中城市新房成交面积为219.56万方，本年累计成交面积为3419.36万方，累计同比-7.9%。 - 一线城市新房成交面积近四周平均为63.88万方，同比+9.3%，环比+7.8%。 - 二线城市新房成交面积近四周平均为85.42万方，同比+0.1%，环比+12.9%。 - 三线城市新房成交面积近四周平均为37.13万方，同比-18.4%，环比+1%。 - **二手房市场表现**： - 20城二手房成交面积为269.72万方，本年累计成交面积为4893.81万方，累计同比+2.6%。 - 20城近四周平均成交面积为260.92万方，同比+16.8%，环比+6.6%。 - 截至2026/5/18，全国城市二手房出售挂牌量指数为1.5，环比-10.2%；挂牌价指数为142.91，环比-0.09%。 - **土地市场表现**： - 上周100大中城市新增供应住宅类土地53宗，成交24宗；新增供应商服类土地86宗，成交22宗。 - 近四周平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.59，商服类为0.55。 - 住宅类土地成交楼面均价为9137.75元/平方米，溢价率为10.38%，环比+3.02pct。 - 商服类土地成交楼面均价为1939.5元/平方米，溢价率为5.64%，环比+4.12pct。 ## 关键信息 - **行业指数表现**： - 上周A股房地产行业指数下跌1.55%，沪深300指数上涨0.97%，房地产指数跑输沪深300指数2.52pct。 - 上周港股恒生物业服务及管理指数下跌3.25%，恒生综合指数下跌1.72%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.53pct。 - **市场趋势**： - 房企拿地销售边际改善，核心城市与高存地比民营房企的资产重估与项目周转有望受益。 - 二手房市场表现优于新房市场，尤其在一线城市和二线城市。 - **风险提示**： - 政策不及预期 - 行业销售不及预期 - 收储进度不及预期 - 市场情绪极端避险 ## 行业基本面跟踪 ### 1.1 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积为219.56万方，本年累计成交面积为3419.36万方，累计同比-7.9%。 - 30大中城市近四周平均成交面积为186.44万方，同比-1.5%，环比+8.6%。 - 一线城市新房成交面积近四周平均为63.88万方，同比+9.3%，环比+7.8%。 - 二线城市新房成交面积近四周平均为85.42万方，同比+0.1%，环比+12.9%。 - 三线城市新房成交面积近四周平均为37.13万方，同比-18.4%，环比+1%。 - 14城商品住宅可售面积为7383.3万方，同比-7.24%，环比-0.38%。 - 14城去化周期为19.17个月，其中一线城市去化周期为13.26个月。 ### 1.2 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积为269.72万方，本年累计成交面积为4893.81万方，累计同比+2.6%。 - 20城近四周平均成交面积为260.92万方，同比+16.8%，环比+6.6%。 - 全国城市二手房出售挂牌量指数为1.5，环比-10.2%。 - 挂牌价指数为142.91，环比-0.09%。 ### 1.3 土地市场成交 - 上周100大中城市住宅类土地成交数量/供应数量为0.59，商服类为0.55。 - 住宅类土地成交楼面均价为9137.75元/平方米，溢价率为10.38%，环比+3.02pct。 - 商服类土地成交楼面均价为1939.5元/平方米，溢价率为5.64%，环比+4.12pct。 ## 图表目录 - 图表1：30大中城市新房成交面积及同比 - 图表2：一线城市新房成交面积及同比 - 图表3：二线城市新房成交面积及同比 - 图表4：三线城市新房成交面积及同比 - 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期 - 图表6：重点城市二手房成交面积及同比 - 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 - 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 - 图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 - 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 - 图表11：100大中城市土地供销比 - 图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率 ## 近期研究报告 - 《行业 β 仍受制于市场验证进度》 - 2026.05.26 ## 研究所信息 - 分析师：高丁卉 - SAC 登记编号：S1340524080001 - Email：gaodinghui@cnpsec.com