20260601-中邮证券-房地产行业报告_城市更新进入规划落地期_房企拿地销售边际改善_11页_681kb

报告摘要

房地产行业投资评级总结

核心内容

本报告分析了房地产行业的最新动态及市场表现，重点围绕政策变化、行业基本面及市场行情展开。当前行业投资评级为“强于大市”，并维持该评级。报告指出，城市更新进入“十五五”规划落地期，成为推动行业短期复苏的重要因素。

主要观点

城市更新政策：国务院发布《城市更新“十五五”规划》，提出改造50万套危旧住房、更新11.5万个老旧小区、改造4000个城中村、建设36.5万公里地下管网，推动地产与基建协同发展。
政策与市场联动：短期“政策—交易情绪—指数反弹”机制仍在，但持续性取决于后续基本面与项目落地情况。
新房市场表现：
- 30大中城市新房成交面积为219.56万方，本年累计成交面积为3419.36万方，累计同比-7.9%。
- 一线城市新房成交面积近四周平均为63.88万方，同比+9.3%，环比+7.8%。
- 二线城市新房成交面积近四周平均为85.42万方，同比+0.1%，环比+12.9%。
- 三线城市新房成交面积近四周平均为37.13万方，同比-18.4%，环比+1%。
二手房市场表现：
- 20城二手房成交面积为269.72万方，本年累计成交面积为4893.81万方，累计同比+2.6%。
- 20城近四周平均成交面积为260.92万方，同比+16.8%，环比+6.6%。
- 截至2026/5/18，全国城市二手房出售挂牌量指数为1.5，环比-10.2%；挂牌价指数为142.91，环比-0.09%。
土地市场表现：
- 上周100大中城市新增供应住宅类土地53宗，成交24宗；新增供应商服类土地86宗，成交22宗。
- 近四周平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.59，商服类为0.55。
- 住宅类土地成交楼面均价为9137.75元/平方米，溢价率为10.38%，环比+3.02pct。
- 商服类土地成交楼面均价为1939.5元/平方米，溢价率为5.64%，环比+4.12pct。

关键信息

行业指数表现：
- 上周A股房地产行业指数下跌1.55%，沪深300指数上涨0.97%，房地产指数跑输沪深300指数2.52pct。
- 上周港股恒生物业服务及管理指数下跌3.25%，恒生综合指数下跌1.72%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.53pct。
市场趋势：
- 房企拿地销售边际改善，核心城市与高存地比民营房企的资产重估与项目周转有望受益。
- 二手房市场表现优于新房市场，尤其在一线城市和二线城市。
风险提示：
- 政策不及预期
- 行业销售不及预期
- 收储进度不及预期
- 市场情绪极端避险