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远洋服务 (6677.HK) 首次覆盖报告总结

核心内容

远洋服务是远洋集团间接控股的物业子公司，成立于1999年，于2020年12月17日在港交所上市。公司专注于中高端物业领域，提供高品质的物业管理服务及多元化增值服务，通过大股东资源优势实现跨越式发展。

主要观点

• 专注中高端物业：公司以“资产价值及美好生活创造者”为愿景，专注于高端住宅和商业物业，服务品质高，管理费均价显著高于行业平均水平。
• 区域布局优势明显：公司在管面积主要集中于一二线城市，占比达92%，为公司发挥规模效应和构建优质优价体系奠定了坚实基础。
• 外拓能力增强：2017-2021H1，来源于第三方的在管面积占比从13.45%上升至32.24%，显示公司外拓能力持续提升。
• 增值服务推动盈利增长：社区增值服务板块营收占比从14.7%提升至26.8%，成为公司盈利增长的重要驱动力，毛利率高达50%以上。
• 科技赋能提升服务：公司通过科技手段，如智能平台、大数据分析等，提升服务效率与客户体验，推动智能化物业生态圈建设。
• 盈利预测与估值：预测2021-2023年营业收入分别为28.2亿元、38.1亿元、51.3亿元，归母净利润分别为3.8亿元、5.5亿元、7.9亿元，对应EPS分别为0.32元、0.46元、0.67元。根据相对估值和绝对估值方法，合理股价为5.55港元，首次覆盖给予“买入”评级。

关键信息

业务板块

1. 物业管理服务：

   • 涵盖住宅、商写、公共及其他物业。
   • 2021H1，营收7.4亿元，同比增长15.0%。
   • 2020年毛利率为17.89%，预计未来将小幅下降。

2. 非业主增值服务：

   • 包括交付前服务、物业工程服务和咨询服务。
   • 2021H1营收同比增长73.9%，其中物业工程服务增长显著。
   • 2020年毛利率为20.2%，预计未来将逐步下降。

3. 社区增值服务：

   • 聚焦社区资产、生活服务和物业经纪。
   • 2021H1营收同比增长265.5%，成为增长亮点。
   • 毛利率从62.4%降至50.17%，但仍是公司盈利的核心。

财务表现

• 营收与利润：2017-2020年，营收从12.1亿元增长至20.2亿元，三年复合增长率18.6%；归母净利润从1.0亿元增长至2.6亿元，三年复合增长率37.5%。
• 规模增长：合约面积从3,561万平增至7,108万平，三年CAGR为25.4%；在管面积从2,950万平增至4,545万平，三年CAGR为15.8%。
• 市场布局：截至2021H1，公司在管面积达5,780万平，覆盖24个省份及72个城市。

盈利预测与估值

投资评级

• 目标价：5.55港元。
• 评级：首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示

1. 人力资源成本上升风险：员工薪酬福利成本占比高，若工资上涨过快，将影响利润率。
2. 外拓不及预期风险：公司依赖大股东资源，第三方外拓面临激烈竞争。
3. 新冠疫情反复风险：非业主增值服务受疫情影响较大，若疫情反复可能影响营收。
4. 增值服务开展不及预期风险：社区增值服务及非业主增值服务可能因市场竞争和需求变化而增长不及预期。

估值分析

• 相对估值：基于可比公司（如绿城服务、正荣服务、滨江服务）的PE均值，公司2022年合理PE估值为10倍，对应目标价5.61港元。
• 绝对估值：采用FCFF模型，合理价格约为5.55港元。

公司战略与资源

• 股权架构：远洋集团间接持股67.57%，大股东包括中国人寿和大家保险，资源丰富。
• 科技赋能：通过大数据平台、智能系统、社区资源管理系统等，实现经营、社区、业务三大维度的科技升级。
• 外拓与并购：公司通过收购和合作，如杭州新时代、远洋南通等，扩大业务版图。
• 未来布局：公司计划通过轻资产模式拓展商业运营服务，打造新的增长极。

总结

远洋服务凭借其在中高端物业领域的深耕，依托大股东资源，实现了快速扩张与盈利能力的提升。科技赋能和多元化增值服务成为其核心竞争力，未来增长潜力较大。尽管面临一定的风险，但公司具备良好的市场布局和盈利预期，首次覆盖给予“买入”评级。