2019年度中国购物中心发展力报告-中国连锁经营协会-2019.6-18页_5__301kb

2018-2019年度中国购物中心发展力报告总结

核心内容概览

本报告由中国连锁经营协会与世邦魏理仕联合发布，聚焦2018-2019年度中国购物中心市场的发展状况与未来趋势。报告通过调查问卷形式，收集了全国120个典型购物中心项目负责人反馈数据，涵盖宏观经济大势、租赁活跃度、运营表现、成本支出、未来预期五大维度，评估购物中心的发展力指数。

主要观点

1. 2018年市场回顾

• 外部不确定性上升：中美贸易摩擦影响下，国内消费成为经济稳定器，2018年社会消费品零售总额达38万亿元，同比增长9.0%，对GDP贡献率达78%，显著提升。
• 线上红利触顶：网购用户增速放缓至6.8%，电商获客成本高于300元/人，线上流量和交易规模增速放缓，电商向线下实体商业融合成为趋势。
• 风投资本推动线下发展：2018年文娱和消费领域投融资交易笔数下降23%，但C轮及以上投资案例数翻倍，开设实体店交易笔数上升，推动“网红”品牌和互联网品牌扩张。
• 餐饮业态创新：全渠道战略推动餐饮新型门店需求，如“共享餐厅”和“热食快取”模式兴起，体现体验经济与外卖融合趋势。
• 新项目供应压力大：2018年全国新增供应740万平方米，供应风险仍存，老旧项目面临歇业改造压力，但部分项目满租开业，租户质量提升。

2. 2018年发展力现状

• 综合发展力指数：全国购物中心综合发展力指数为64.5，同比下降4.0，但仍高于荣枯线（50）。
• 分项表现：
  • 宏观市场：指数75.3，同比下降0.9，部分二三线城市出租率未显著提升。
  • 租赁活跃度：指数73.9，同比下降7.6，主要受部分城市客流下滑和租户调整影响。
  • 运营表现：指数83.4，同比下降9.3，但80%和83%的项目实现销售额和租金增长。
  • 成本控制：指数37.0，同比提升3.5，显示企业效率提升，但成本控制压力仍存。
  • 未来预期：指数40.0，显示业主对市场前景持谨慎乐观态度。

3. 区域与城市能级发展力

• 华东地区保持领先：综合发展力72.4，同比上涨1.4，以上海为核心的长三角地区引领发展。
• 西北与西南地区显著提升：分别录得69.5和66.7，涨幅分别为1.7和4.5，受益于成都、西安、昆明等城市优质项目表现。
• 一线城市优势显著：综合发展力72.1，高于二线和三线城市，租金收入与销售额增长预期良好。
• 二线城市有所回调：综合发展力65.0，同比下降2.8，但强二线城市（如成都、杭州、南京）表现稳健。
• 三线及以下城市发展力下降：综合发展力63.6，同比下降4.4，但仍高于荣枯线。国际品牌开始关注三线城市，差异化经营趋势明显。

4. 不同物业类型发展力

• 奥特莱斯型购物中心领跑：综合指数69.9，领先于其他类型。2018年奥特莱斯销售额达510.64亿元，同比增长25%，13个单项目销售额超20亿元。
• 社区型购物中心发展力最弱：指数62.9，同比下降7.4，租赁活跃度下降明显，竞争加剧。
• 都市型和地区型购物中心表现稳定：分别录得66.0和63.1，租金与销售额增长预期良好。

关键信息

1. 发展力指数计算方法

• 综合发展力由五个分项加权计算得出：
  综合发展力 = 宏观市场*5% + 租赁活跃度*8% + 运营表现*22% + 成本支出*25% + 预期市场*40%

2. 发展力评判标准

• 发展力指数0-100，50为荣枯线。高于50为积极区间，低于50为防御区间。

3. 购物中心类型占比

• 都市型：44.3%
• 地区型：41.2%
• 社区型：12.8%
• 奥特莱斯型：1.6%

4. 2019年市场展望

• 全国整体预期上升：未来6个月预期指数上升6.0至68.1，显示业主对市场持谨慎乐观态度。
• 区域预期提升：华南、西南、西北预期指数分别上涨10.5、10.0、7.8，表现最为积极。
• 城市能级差距缩小：二三线城市预期指数上升，与一线城市的差距逐步缩小。
• 不同类型预期增长：奥特莱斯与都市型购物中心预期增长显著，分别上涨10.9和8.0。

总结

2018年，中国购物中心市场在外部不确定性上升的背景下，依托内需和消费升级保持稳定增长。电商红利触顶，推动线上线下融合趋势；风投资本加速支持新型业态发展；奥特莱斯型购物中心表现突出，社区型购物中心面临较大竞争压力。2019年市场整体预期向好，区域与城市能级发展力提升，尤其是西南、西北和华南地区，二三线城市消费潜力释放，购物中心类型发展呈现差异化趋势。整体来看，购物中心发展力指数仍处于积极区间，未来市场将更加注重全渠道运营、科技应用和品牌升级。