20231210-国金证券-房地产行业研究_百亿开发贷落地_房企积极处置资产_19页_2mb

地产行业周报总结

市场表现

1. 地产板块下跌：
   • 申万A股房地产板块本周涨跌幅为-37%，位列板块第25；港股房地产板块涨跌幅为-35%，位列第18。
   • 物业股表现更差，恒生物业服务及管理指数周跌幅达-51%，相较恒生中国企业指数（-28%）和沪深300指数（-24%）的相对收益分别为-23%和-27%。
2. 个股分化严重：
   • A股市值前三：九龙仓集团（+97%）、市北高新（+54%）、华音国际控股（+49%）。
   • A股绩差股：融创中国（-266%）、*ST泛海（-226%）、远洋集团（-17%）等。
   • 物业股：融信服务（+162%）、万物云（+58%）为涨幅前五；中骏商管（-267%）、佳兆业美好（-186%）为跌幅后五。

成交量与流动性

1. 新房成交低迷：
   • 全国35城周成交306万㎡，周环比降29%，同比降26%；三四线环比降幅最大（-18%），二线城市同比跌幅超27%。
   • 一二线城市同比降幅分别为：一线城市-21%、二线城市-27%、三四线-22%。
2. 房企流动性压力：
   • 2023年1-11月百强房企全口径销售同比降155%，11月单月销售同比降31%；房企债券融资同比降120%。
   • 企业积极处置资产，如华侨城出售文旅资产、大悦城转让子公司股权等。

政策动态

1. 融资支持政策：
   • 11月以来银行已向非国企房企投放开发贷超300亿元，边际改善房企现金流，提振市场信心。
2. 地方积极举措：
   • 海南、上海崇明、苏州等地出台税收减免、契税补贴等政策，但政策效果不及预期。
3. 行业风险：三四线城市恢复乏力，部分房企债务违约隐忧上升。

行业估值

• A股地产PE-TTM为53-60倍，港股地产（如中国海外发展、绿城中国）估值较高；物业股估值风险偏大，贝壳-W（港股）PE超过40倍。

投资建议

• 推荐标的：优质一二线城市、央国企和改善型房企，如华润置地、建发国际集团、招商蛇口；政策受益标的贝壳。
• 风险提示：政策宽松未能有效提振市场，个别房企债务违约或引发连锁反应。