NIFD：稳妥处置“集体停贷”事件至关重要：2022Q2房地产金融报告_28页_1mb

报告摘要

《NIFD季报》聚焦2022年上半年中国房地产金融领域的动态，涵盖政策调整、市场运行、个人住房金融、房企融资及风险提示等方面，旨在为政策制定者和市场参与者提供全面、系统的参考。

中央及部委层面：
- 坚持“房住不炒”总基调，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，探索新的发展模式。
- 支持房企合理融资需求，推动LPR下行以支持居民刚性、改善性住房需求。
- 推进房企债务风险防范化解，鼓励金融机构开展并购贷款业务，支持优质房企兼并困难房企。
- 压实地方政府责任，保交楼、稳民生，推进保障性租赁住房发展。
地方政府层面：
- 在“因城施策”原则下，密集出台“救市”政策，涵盖需求端和供给端。
- 需求端政策包括放松限购、限贷、发放购房补贴、下调首付比例和贷款利率等。
- 供给端政策包括稳定供地节奏、放宽土地出让要求、设立房地产纾困基金等。

房价走势：
- 70城新建商品住宅销售价格环比下跌持续10个月，但跌幅小于历史最深跌幅。
- 2022年第二季度末，70城新房价格同比上涨1.25%，二手房价格同比下降2.63%。
- 一线城市房价略有上涨，二线城市价格小幅下降，三线城市价格持续下跌。
销售规模：
- 2022年上半年住房销售面积为5.81亿平方米，同比下降26.6%。
- 销售额为5.77万亿元，同比下降31.80%，显示市场整体低迷。
有效供给：
- 住宅新开工面积和竣工面积大幅下降，显示房企投资意愿不足。
- 部分房企因销售回款下降而放缓或延迟项目开发进度。
库存去化周期：
- 受供给冲击影响，库存去化周期自5月中下旬开始缩短。
- 2022年6月末，全国平均库存去化周期为24.8个月，其中三线城市去化周期仍达48.9个月。
住房租赁市场：
- 租金水平小幅波动，资本化率总体保持稳定。
- 一线和二线热点城市租金资本化率小幅上升，三线城市略有下降。
土地交易市场：
- 住宅类土地成交金额大幅下降，市场持续低迷。
- 民营房企拿地意愿和能力较低，国有房企和地方城投成为拿地主力。

贷款余额增速：
- 个人住房贷款余额同比增速持续下降，第二季度末为6.2%。
- 2022年上半年居民部门新增中长期贷款月度平均增量下降54.52%。
贷款利率水平：
- 首套住房贷款利率降至LPR减5个基点，部分城市降至LPR减20个基点。
- 二套住房贷款利率降至LPR加65个基点，显示房贷利率持续下行。
放款周期：
- 个人住房贷款平均放款周期大幅缩短，从73天降至29天。
- 部分二线城市放款周期由112天降至34天。
贷款风险：
- 个人住房贷款总体风险可控，得益于较高的首付比例和较低的LTV。
- 但需警惕区域性房价下跌导致的负资产风险和部分高杠杆房企的违约风险。

政策效果：
- 2022年上半年，房地产金融形势在政策引导下有所边际改善。
- “稳房价”政策效果逐步显现，但“稳需求”仍显不足。
风险提示：
- 房企爆雷：集体停贷事件是房企违约、停工等问题的集中体现，需稳妥处理以推进“保交楼”工作。
- 滞胀风险：部分城市房价上涨压力加大，可能进入“滞胀”状态。
- 库存压力：三线城市库存去化压力仍较大，需关注区域市场分化带来的风险。