2022年上半年成都房地产市场回顾与展望_11页_2mb

成都房地产市场2022年上半年总结

核心内容

2022年上半年，成都房地产市场在错综复杂的外部环境下，面临挑战，但通过产业重构与存量新生，市场展现出变革机遇。写字楼、零售物业及物流仓储市场均呈现不同特点与发展趋势，整体市场保持活跃，部分领域出现增长与转型迹象。

写字楼市场分析

新增供应与空置率

• 新增供应：11.7万平方米
• 空置率：18.2%（较去年底上升0.6个百分点）
• 净吸纳量：4.7万平方米（较2021下半年下降64.6%）
• 平均账面租金：83.8元/月/平方米（较去年底下降0.3%）

主要趋势

• 产业重构：工业互联网和金融业需求显著增长，带动写字楼市场转型。
• 区域聚焦：新增租赁需求集中在大源、金融城及传统CBD，产业集聚和成本控制成为企业选址关键。
• 金融业增长：70%传统金融需求为内资，超60%非传统金融企业落户金融城。
• 未来展望：预计下半年新增供应约26万平方米，其中金融城将时隔两年再迎甲级写字楼供应。

零售物业市场分析

新增供应与空置率

• 新增供应：12万平方米
• 空置率：8%（较去年底上升0.9个百分点）
• 净吸纳量：-0.3万平方米
• 首层平均租金报价：373.3元/月/平方米（较去年底下降0.4%）

主要趋势

• 购物中心转型：从“渠道”向“社交休闲场”进阶，沉浸式体验和多元业态成为主流。
• 品牌布局：零售业态占比42.1%，餐饮业态占比37.1%，体验业态占比15.9%，主力店占比4.9%。
• 区域发展：下半年新增供应将达64.3万平方米，城南成为重点区域，交子公园商圈有望实现跨越式发展。

物流仓储市场分析

新增供应与空置率

• 新增供应：16万平方米
• 空置率：9.9%（较去年底上升3.5个百分点）
• 净吸纳量：-3.3万平方米
• 平均有效租金：22.5元/月/平方米（较去年底上涨0.6%）

主要趋势

• 供应链韧性增强：中欧班列（成渝）开行量突破2万列，推动高附加值货物运输。
• 电商需求主导：电商需求占比37.8%，制造业需求增长至17.6%。
• 未来展望：下半年新增供应约30万平方米，天府机场空港园区将拉开序幕，中西部物流资产包交易反映市场信心。

投资市场分析

大宗交易情况

• 大宗交易总量：6笔
• 写字楼占比：50%

存量资产趋势

• 成都优质写字楼规模居全国第五，但早期楼宇面临硬件和运营压力。
• 城镇化率预计突破80%，推动高能级总部经济发展。
• 存量物业老化问题突出，需通过改造、升级、多样化办公产品组合等方式激活。

未来重点

• 焕活存量：中、轻资产投资和硬件升级成为盘活存量资产的关键方向。
• 政策支持：国务院意见推动存量资产盘活，成都进入存量时代。

关键观点与展望

• 产业重构：工业互联网和金融业成为写字楼市场新机遇，推动需求结构重塑。
• 零售转型：购物中心从“渠道”向“社交场”演变，品牌与业态创新引导市场趋势。
• 物流升级：供应链韧性增强，电商与制造业需求稳定增长，物流仓储市场迎来新机遇。
• 投资方向：存量资产盘活成为重点，中资产投资、硬件升级及多样化办公产品组合是关键策略。
• 政策利好：成都建设公园城市示范区及成渝双城经济圈建设，为房地产市场注入新动能。

总结

2022年上半年，成都房地产市场在多重挑战下展现出韧性与活力。写字楼市场受产业重构影响，金融城迎来甲级供应；零售物业市场在社交化趋势下转型，品牌与业态创新引领发展；物流仓储市场受益于供应链韧性提升，电商与制造业需求增长显著。同时，存量资产盘活成为市场重点，中资产投资和硬件升级是主要方向。政策支持与城市发展规划为成都房地产市场提供了新的发展机遇，推动其向更高能级演进。