2019-11-13_DTZ戴德梁行_Third_Quarter_2019_KYIV,UKRAINE_Office_Market_Snapshot_1页_369kb

市场指标总结

核心内容

本总结基于2019年第三季度基辅办公室市场的数据与分析，涵盖租金、收益率、供应与需求、投资情况及市场展望等方面，为投资者和市场参与者提供关键信息。

主要观点

• 租金水平稳定：基辅核心商务区（CBD）的优质办公租金在2019年第三季度保持在约30美元/平方米/月，预计在年底之前不会有显著变化。
• 收益率压缩：优质办公物业的收益率在2019年第三季度压缩至11.5%，短期内预计维持当前水平。
• 供应增长缓慢：2019年第三季度没有新的办公物业交付，但上半年新增供应量约为59,600平方米，全年供应量预计在Q4 2019增加36,000平方米。
• 需求强劲：办公市场需求保持相对强劲，主要由IT企业、工业企业和商业服务公司推动，这些公司持续寻找新的办公地点。
• 市场信心增强：由于租户需求强劲、空置率下降以及租金上涨，开发商对基辅办公市场基本面的信心有所提升。
• 投资吸引力：基辅的办公物业仍然是乌克兰吸引投资的优质资产类别，但高质量物业的可获得性正在减少。

关键信息

租金表现

• Kyiv (CBD)：
  • USD 30.00 / sq.m / month
  • € 319 / sq.m / month
  • USD 33.44 / sq.ft / month
  • 租金年增长率（1YR）：7.1%
  • 租金五年增长率（5YR）：0.0%

收益率表现

• Kyiv (CBD)：
  • 当前季度（Q）：11.50%
  • 上季度（Q）：12.00%
  • 上一年度（Y）：12.00%
  • 10年最高：15.00%
  • 10年最低：11.00%

供应与需求

• 供应情况：
  • 2019年上半年新增供应59,600平方米，超过2018年全年供应量的18%。
  • 2019年第四季度计划新增供应36,000平方米。
  • 一些项目原定于2019年交付，但因需与租户签订锚定租约而推迟。
• 需求情况：
  • 2019年第三季度净吸收量约为19,500平方米，租户签约面积约为56,500平方米。
  • 约**45%**的租户签约面积来自未来9个月内交付物业的预租。

投资情况

• 投资总额：
  • 2019年第一季度至第三季度，基辅办公市场二级投资交易总额约为8900万美元。
  • 其中，2019年第三季度的投资额为2200万美元。

市场展望

• 2019年剩余三个月，租户对办公空间的需求预计保持稳定。
• 城市中心区域的空置率可能进一步下降，从而对优质办公空间的有效使用成本产生上行压力。
• 若乌克兰无重大经济冲击，市场趋势将维持当前状态。

结论

总体来看，基辅办公市场在2019年第三季度表现稳健，租金保持稳定，收益率有所压缩，供应增长缓慢但仍在持续，需求由科技和商业服务行业驱动，投资活动活跃。尽管优质物业供应减少，市场基本面仍被看好，未来有望维持稳定增长态势。