2019-11-13_DTZ戴德梁行_Third_Quarter_2019_KYIV_REGION,UKRAINE_Warehousing_Market_Snapshot_1页_369kb

市场指标总结

核心内容

本总结基于2019年第三季度（Q3）的市场数据，分析了乌克兰基辅大区物流和仓储物业市场的主要趋势与动态，涵盖租金、收益率、供应、需求及投资活动等方面。

主要观点

• 租金趋势：
  基本租金（Prime Rents）在Q3 2019继续受到向上压力，尤其是对最抢手的物流和仓储物业。

  • 基本租金（US$）为 4.80 每平方米，换算成欧元为 51.0 每平方米。
  • 按照平方英尺计算，租金为 5.35 每平方英尺。
  • 与去年同期相比，租金年增长率（1YR）为 15.7%，而五年复合年增长率（5YR CAGR）为 -0.8%，表明租金增长趋势放缓。

• 收益率变化：
  物流物业的收益率（Prime Yields）在Q3 2019下降至 12.25%，预计短期内将维持这一水平。

  • 与上一季度相比，收益率下降了 0.5%（从12.75%至12.25%）。
  • 10年期的收益率范围为 12.25% 至 18.00%，表明市场存在一定的波动性。

• 供应情况：
  储备物流和仓储物业的供应量在Q2和Q3 2019期间保持稳定，没有新增供应。

  • Q1 2019新增供应量为 16,800 平方米，而Q1-Q3 2019的总供应量为 16,800 平方米，与2018年同期相比减少了 9%。
  • 计划在Q4 2019新增 32,000 平方米 的仓储空间。

• 需求动态：
  Q3 2019的需求主要由传统的物流和运输服务提供商以及零售商驱动。

  • 租赁面积为 17,850 平方米，仅占Q2 2019的 26%，约为Q3 2018的一半。
  • 净吸收量（Net Absorption）为 13,700 平方米，比Q2 2019增长 50%，与Q1 2019水平相近。
  • 预约租赁（Pre-leases）占总租赁面积的 22%，显示市场对未来的需求有较强信心。

• 投资活动：
  物流和仓储物业在基辅大区及乌克兰整体的投资兴趣依然较高，但高质量物业的供应有限。

  • Q1-Q3 2019的二级投资交易总额约为 1000万美元，低于2018年同期的 2400万美元。
  • Q2和Q3 2019期间没有投资交易发生。

关键信息

• 空置率：
  截至Q3 2019末，主要物流和仓储物业的空置率进一步降至 1.2%，表明市场供需紧张。

• 有效职业成本：
  随着需求的增强和供应的不足，有效职业成本（Effective Occupational Costs）有上升趋势。

• 经济背景：
  乌克兰经济持续增长，2019年第二季度实际GDP增长率为 4.6%，而第一季度为 2.5%。

  • 2019年全年GDP增长率预计降至 3.4%，2020-2022年平均增长率为 2.8%。
  • 尽管通胀有所回落，私人消费和资本形成仍缓慢复苏。

• 市场展望：
  在短期内，如果乌克兰不出现经济冲击，物流和仓储物业的需求预计保持稳定，这将导致空置率进一步下降，同时对基本租金产生上行压力。

结构总结

市场展望

• 短期内，需求保持稳定，供应有限，可能导致空置率进一步下降和租金上升。
• 投资活动兴趣依然存在，但高质量物业的稀缺性限制了交易量。
• 经济增长放缓，但整体仍保持正向趋势，有利于市场持续发展。