20230221-光大证券-房地产（地产开发）_对不动产私募投资基金试点政策的点评-_第三支箭_再延续_不动产私募基金落地_2页_326kb

行业研究总结：不动产私募基金试点政策分析

核心内容

2023年2月20日，中国证监会启动不动产私募投资基金试点，发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，标志着“第三支箭”政策的进一步延续与落地。该政策旨在通过私募基金的多元化资产配置和专业投资运作，满足不动产领域的合理融资需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。

主要观点

1. 政策背景与意义

• “第三支箭”政策：自2022年11月28日提出以来，政策已逐步推进，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、拓展REITs试点范围等。
• 政策目标：通过多渠道盘活房地产存量资产，降低行业债务风险，增强房企的滚动投资能力和长期经营表现。
• 试点启动：证监会指导中基协设立“不动产私募投资基金”类别，并明确投资范围、管理人试点要求等，提高投资门槛，确保资金安全与专业性。

2. 政策影响

• 融资渠道拓宽：政策为房企提供资金支持，缓解其在购买存量项目、偿还债务、项目交付等方面的压力。
• REITs发展预期：公募REITs试点范围的拓展将为房企提供新的资产盘活渠道，提高资产周转率，增强盈利能力。
• 行业信心提振：政策释放积极信号，表明房地产金融化泡沫化势头已得到实质性扭转，有助于稳定市场预期。

3. 投资建议

• 核心城市龙头房企：关注土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的房企，如保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等，预计其市占率和ROE将率先提升。
• 多元化业务房企：看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定的房企，如万科A、龙湖集团等。
• 存量资产优质房企：关注具备丰富存量资产资源、质地优异、管理高效的房企，如华润置地、上海临港等，未来可通过REITs提高资产回报率。

关键信息

• 政策时间线：2022年11月28日提出“第三支箭”，2023年2月20日不动产私募基金试点正式落地。
• 投资门槛：不动产私募投资基金投资者首轮实缴出资不低于1000万元，提高资金门槛。
• 行业趋势：房地产市场发展进入新阶段，构建存量资产和新增投资的良性循环成为大势所趋。
• 风险提示：政策推进不及预期、市场需求不足、项目竣工延迟、多元化业务经营不佳等风险需关注。

数据与图表

• 行业与沪深300指数对比图：显示房地产行业与市场基准指数的对比关系，有助于评估行业表现。
• 相关研报：涵盖房地产政策优化、流动性跟踪、土拍政策调整等内容，提供多维度市场分析。

作者信息

• 分析师：何缅南
• 执业证书编号：S0930518060006
• 联系方式：021-52523801 / hemiannan@ebscn.com
• 联系人：周卓君
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估值与分析说明

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