20230309-招商银行-行内偕作·区域点评_简析_不动产私募投资基金试点备案指引（试行）_-撬动多样资本_改善融资结构_6页_272kb

撬动多样资本，改善融资结构

——简析《不动产私募投资基金试点备案指引（试行)》

一、核心内容概述

《不动产私募投资基金试点备案指引（试行)》（以下简称《指引》）自2023年3月1日起正式实施，标志着我国不动产私募投资基金试点正式启动。该指引由证监会指导，中国证券投资基金业协会发布，旨在通过放宽监管政策，拓宽不动产融资渠道，优化融资结构，支持房地产市场健康发展。《指引》共二十一条，涵盖基金运作、准入门槛、监管要求等方面，为不动产私募投资基金的设立和运作提供了明确的制度框架。

二、主要观点与关键信息

1. 基金运作方面关注五个“放宽”

• 放宽投资范围
  投资范围明确包括特定居住用房（存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房及基础设施项目。相较以往，新增了对存量商品住宅和市场化租赁住房的支持，为房地产企业盘活资产、拓展业务提供了新路径。

• 放宽股债比限制
  明确对不同投资者构成的基金设置差异化股权与债权比例要求，整体上大幅提高债权投资比例上限，突破了此前4:1的限制，取消了1年借款期的限制，有利于“小股大债”模式的重新应用。

• 放宽融资限制与杠杆率要求
  允许基金将财产对外提供抵质押，通过经营性物业贷款、并购贷款等方式获取债务资金。同时，总资产不得超过净资产的200%，比资管新规的140%更为宽松，提升了融资灵活性。

• 放宽份额分级比例要求
  管理人可根据业务情况设置合理杠杆比例，突破了资管新规中1:1的限制，有利于放大优先级份额，吸引更多不同风险偏好的投资者参与。

• 放宽扩募条件
  扩募仅需满足投资期、程序、合格投资者等基本要求，取消了基金组织形式、单项目集中度及认缴出资额不超过3倍的限制，有助于基金长期持续运作，扩大资产规模。

2. 准入门槛方面关注三个“提高”

• 提高基金管理人资格要求
  对管理人的出资结构、实缴资本、不动产投资管理规模及经验、专业人员等方面提出更高标准，确保管理能力与专业性。

• 提高基金首轮实缴规模要求
  首轮实缴金额不低于3000万元，高于一般私募股权基金的1000万元门槛。

• 提高投资者出资金额要求
  投资者门槛提升至1000万元，且自然人投资者合计出资不得超过基金实缴金额的20%，有助于提升资金质量与投资专业性。

三、对相关主体的重要影响

1. 房地产企业

• 调整融资结构：通过私募基金灵活的融资方式，有助于降低资产负债率，改善融资结构。
• 推动市场转型：与公募REITs形成投融资闭环，支持房地产企业向市场化租赁住房、商业物业等方向转型，实现长期运营。

2. 地方政府

• 拓宽融资渠道：可通过国有企业联合市场化管理人发起不动产私募基金，为城市更新、保障房建设等项目提供资金支持。
• 盘活存量资产：结合公募REITs，有效盘活存量基础设施资产，提升资金使用效率，降低地方政府债务风险。

3. 金融机构

• 改善资产投放方式：银行等机构可基于基金持有的不动产进行资产投放，实现与开发主体的风险隔离。
• 丰富理财配置手段：试点后，对养老基金、保险资金等不进行穿透核查，为长期资金提供更多配置机会，提升资产多元化水平。

四、总结

《不动产私募投资基金试点备案指引（试行)》的出台，是我国资本市场改革的重要一步，通过放宽投资范围、股债比、融资限制、份额分级及扩募条件，同时提高准入门槛，为不动产领域引入更多元化的资本，优化融资结构，增强市场流动性。该试点不仅有助于房地产企业转型，也将为地方政府和金融机构提供新的融资与投资工具，推动不动产市场健康发展。