20230306-亿翰智库-2月房地产行业月报（第56期）_不动产私募基金试点启动_销售_小阳春_可期_22页_954kb

不动产私募基金试点启动，销售“小阳春”可期

核心内容

2023年2月，中国房地产行业在政策和市场层面均出现回暖迹象，尤其在销售端表现出“小阳春”趋势，但整体仍处于脆弱阶段。同时，不动产私募基金试点启动，为行业转型提供了新路径，而土地市场则呈现分化态势，部分核心城市土地市场热度上升，但整体仍处于“弱复苏”状态。此外，房企融资环境依然严峻，民企信用修复仍需时间。

主要观点

1. 行业政策支持

• 不动产私募基金试点启动：证监会于2023年2月20日正式启动不动产私募投资基金试点，独立设置产品类型，明确投资范围包括存量商品住宅和市场化租赁住房，有助于房企纾困和存量盘活，长期有利于构建地产融资体系的新模式。
• 住房租赁融资支持：央行与银保监会出台多项政策，支持住房租赁企业融资，包括信贷支持、债券融资、REITs试点等，推动租赁市场发展，助力行业向“租购并举”模式转型。

2. 住宅市场回暖

• 销售数据显著上升：2月全国商品住宅销售面积为1783.4万平米，同比和环比分别增长41.6%和39.7%。一线及核心二线城市成交量均有所上升，三四线城市增长更为显著。
• 市场热度回升：尽管数据上升有春节低基数影响，但项目来访和认购情况显示市场触底反弹。部分城市如武汉、杭州、宁波等表现出较强的市场活力。
• “小阳春”可期：2月的销售回暖为后续市场复苏奠定基础，但需继续稳预期、稳行业和稳需求，以确保市场持续回升。

3. 土地市场分化

• 供应持续走弱：2月全国住宅用地供应面积同比和环比分别减少31.4%和10.5%，部分城市如一线城市供应尤为清淡。
• 成交规模回落：2月宅地成交面积同比和环比分别下滑13.5%和12.2%，但部分核心城市推出优质地块，带动市场热度上升。
• 市场冷热不均：高能级城市如北京、苏州、杭州等土拍热度较高，溢价率上升，而非核心区域多为底价成交，城市内部分化严重。

4. 企业经营表现

• 销售回暖明显：TOP200房企2月总销售额同比上升22.1%，环比上升25.2%，市场复苏迹象明显。部分央企如保利、中海、华润、招商蛇口等销售增速迅猛。
• 投资活跃度回升：2月房企拿地金额同比上升9.2%，环比上升52.4%，平均溢价率5.6%。地方国企仍为拿地主力，民企在核心城市活跃度有所提升。
• 融资仍处低迷：民企融资再次陷入沉寂，仅卓越集团发行债券，规模较小。海外债融资仅3亿美元，信用修复仍需时间。

关键信息

政策支持

• 不动产私募基金试点启动，投资范围包括存量住宅、租赁住房等，推动行业向运营模式转型。
• 金融支持政策包括信贷、债券、REITs等，助力住房租赁企业完成商业闭环。

市场表现

• 住宅销售面积同比和环比均大幅上升，显示市场释放积压需求。
• 土地市场分化严重，核心城市优质地块推动热度上升，非核心区域成交清淡。
• 去化周期整体缩短，但幅度有限，部分城市如北京、南京去化周期拉长。

企业动态

• 央企和地方国企在拿地和销售方面表现较好，民企仍需时间修复信用。
• 万达发行海外债受到热捧，但整体海外债融资仍低迷。
• 2月TOP10房企销售金额和面积均增长，其中中海地产、华润置地销售增速显著。

总结

2023年2月，房地产行业在政策支持和市场需求释放的推动下出现回暖迹象。不动产私募基金试点启动，为行业提供了新的融资渠道和运营模式。销售端呈现“小阳春”趋势，但市场仍脆弱，需持续稳预期、稳行业和稳需求。土地市场虽有回暖，但整体仍处于“弱复苏”状态，核心城市表现优于非核心区域。企业方面，销售回暖明显，但民企融资依然困难，信用修复仍需时间。未来随着销售持续复苏和政策进一步落实，行业有望逐步步入良性循环。