20230221-德邦证券-不动产私募基金试点点评_不动产私募基金试点启动_盘活存量化解风险_2页_379kb

房地产行业分析总结

核心内容

本报告由德邦证券房地产行业分析师金文曦撰写，研究助理为蔡萌萌。报告对房地产行业进行分析，并给出“优于大市”的投资评级，表明对房地产行业的整体前景持乐观态度。报告重点分析了近期不动产私募基金试点启动对房地产市场的影响，认为该政策将有助于改善房企融资环境、盘活存量资产，并探索行业新发展模式。

主要观点

1. 不动产私募基金试点启动

• 政策背景：2月20日，证监会发布《证监会启动不动产私募投资基金试点支持不动产市场平稳健康》文件，标志着房地产行业融资环境进一步优化。
• 试点内容：
  • 新设“不动产私募投资基金”类别，采取差异化监管政策。
  • 投资范围包括特定居住用房（存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。
  • 投资者首轮实缴出资不低于1000万元，以机构投资者为主，自然人投资者合计出资不得超过基金实缴金额的20%。
  • 鼓励境外投资者以QFLP方式参与。
• 资产控制方式：试点基金须持有被投企业75%以上股权，或持有51%以上股权并由被投企业提供担保，实现资产控制和隔离。

2. 对房地产行业的影响

• 融资环境改善：作为“第三支箭”政策的一部分，不动产私募基金试点有助于优化房企股权融资，缓解项目流动性紧张。
• 新模式探索：不动产私募基金具备市场化和专业化优势，可探索房地产行业新发展模式，引导市场预期向好。
• 协同公募REITs：试点基金有望与公募REITs形成协同效应，为商业地产和保障性租赁住房提供退出通道，促进存量资产的盘活。

3. 投资建议

• 行业前景：地产供给端“三箭齐发”，需求端因城施策，政策预期持续向好，市场信心逐步修复。
• 重点房企：建议关注布局核心城市、土储质量高、产品品质受市场认可的品牌房企，如保利发展、招商蛇口、建发股份、华发股份、越秀地产、华润置地、滨江集团等。

关键信息

• 政策支持：不动产私募基金试点是房地产行业融资优化的重要举措，有助于稳定市场信心。
• 投资门槛：首轮实缴出资不低于1000万元，以机构为主，自然人不得超过20%。
• 退出机制：试点基金与公募REITs协同，有助于形成存量资产在二级市场的退出通道。
• 风险提示：
  • 商品房销售复苏不及预期；
  • 地产政策调控效果不及预期；
  • 市场信心修复不及预期。

行业投资评级说明

法律声明

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