20230227-东兴证券-房地产周报_启动不动产私募投资基金试点_加强住房租赁市场信贷支持_20页_1mb

房地产周报20230227总结

核心内容

本周房地产市场整体呈现震荡态势，A股地产板块涨幅弱于大盘，H股地产板块表现强于大盘，但H股物业板块表现较弱。政策层面，监管机构推出“不动产私募投资基金试点”和“金融支持住房租赁市场发展”政策，旨在推动房地产行业向新发展模式平稳过渡。

主要观点

• 市场行情：A股地产指数本周上涨0.94%，H股地产指数下跌0.18%，H股物业指数下跌3.22%。A股地产板块表现弱于大盘，H股地产板块表现强于大盘，H股物业板块则显著弱于大盘。
• 新房销售：新房销售继续回暖，27城商品房累计销售面积同比-7.3%，但1月整月同比-33.1%。12城二手房成交面积同比23.1%，1月整月同比-22.5%，显示二手房市场热度有所回升。
• 土地市场：土地成交继续改善，100大中城市本年累计成交土地建面同比11.3%，土地溢价率本周为5.2%，土地成交总价同比12.5%。但一线城市土地成交总价同比大幅下滑。
• 融资情况：境内地产债发行规模同比-4.3%，外债余额持续下降，内地房企海外美元债券余额同比-22.77%，港元债券余额同比-16.05%。
• 政策支持：证监会启动不动产私募投资基金试点，鼓励投资特定居住用房、商业经营用房及基础设施项目；央行与银保监会起草住房租赁金融支持政策，旨在支持自持物业的住房租赁企业发展，同时严禁为非租赁住房融资。

关键信息

市场表现

• A股地产指数本周涨幅0.94%，H股地产指数本周跌幅0.18%，H股物业指数跌幅3.22%。
• A股地产板块表现弱于大盘，H股地产板块表现强于大盘，H股物业板块表现弱于大盘。

新房销售

• 27城商品房累计销售面积同比-7.3%，1月整月同比-33.1%。
• 一线城市商品房销售面积同比-14.8%，二线城市同比-8.1%，三四线城市同比2.3%。

二手房销售

• 12城二手房成交面积同比23.1%，1月整月同比-22.5%。
• 一线城市二手房成交面积同比14.2%，二线城市同比27.9%，三四线城市同比25.3%。

土地市场

• 100大中城市本年累计成交土地建面同比11.3%，本周同比16.3%。
• 100大中城市本周土地溢价率为5.2%，上周为4.5%。
• 100大中城市本年累计成交土地总价同比12.5%，本周同比6.5%。

融资情况

• 境内地产债发行规模同比-4.3%，1月整月同比-7.7%。
• 内地房企海外美元债券余额同比-22.77%，港元债券余额同比-16.05%。

政策动态

• 2月20日：证监会启动不动产私募投资基金试点，鼓励投资特定居住用房、商业经营用房及基础设施项目。
• 2月24日：央行与银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，加大对租赁住房开发的信贷支持，严禁为非租赁住房融资。
• 2月26日：湖北咸宁调整公积金异地转移接续政策，取消6个月缴存限制。

投资策略

• 政策导向：政策推动房地产市场平稳发展，销售市场正走向触底回升，销售企稳是解决交付问题和信用风险的核心。
• 企业推荐：推荐具有信用优势的央企、国企及有望获得融资支持的优质民企，如保利发展、越秀地产、金地集团、碧桂园、龙湖集团。
• 行业趋势：行业出清方向明确，优质房企将受益于竞争格局改善，建议持续关注其动态。

风险提示

• 行业政策落地不及预期的风险。
• 盈利能力继续下滑的风险。
• 销售不及预期的风险。
• 资产大幅减值的风险。

附录

• 分析师简介：陈刚，清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科，东兴证券研究所分析师。
• 免责声明：本报告内容基于公开信息，仅供参考，不构成投资建议，报告版权归属东兴证券研究所。

投资评级

• 公司投资评级：强烈推荐、推荐、中性、回避。
• 行业投资评级：看好、中性、看淡。

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