房地产行业最新观点及1_4月数据深度解读：基期调整后单月销售面积维持正增长，竣工冲高-20230517-招商证券-17页_868kb

报告摘要

房地产行业4月数据及市场分析总结

核心内容概述

2023年4月，中国房地产行业整体呈现销售面积负增长、销售金额正增长的态势，同时竣工面积大幅回升，新开工面积和开发投资持续下滑。行业资金链指数维持低位，但有改善迹象。房价整体回升，但结构性分化明显，一二线城市表现优于三四线城市。随着政策逐步宽松和市场预期修复，行业有望迎来阶段性复苏。

主要观点

1. 销售市场

4月单月销售金额：基期未调整同比增速为+13.2%（较上月+6.8pct），基期调整同比增速为+28.0%（较上月+19.2pct），季调环比为-21.3%，市场热度有所回落。
销售面积：基期调整同比增速为+5.5%（较上月+5.3pct），季调环比为-29.1%，整体销售面积仍处负增长。
销售单价：基期调整同比增速为+21.4%（较上月+12.8pct），显示市场结构偏向高能级城市。
高频数据：房管局数据显示，5月上半月销售面积同比增速扩大至18%，显示低基数效应下销售可能逐步回升。
居民购买能力：居民存款余额持续提升，购买力位于高位。
居民购买意愿：货币活化指数持续下行，居民配置意愿仍较弱。

2. 竣工与新开工

竣工面积：4月单月基期未调整同比增速为+37.3%（较上月+5.2pct），基期调整同比增速为+42.0%（较上月+10.0pct），季调环比为+0.4%。主要因“保交楼”政策推动，预计未来两个月竣工增速将高位回落。
新开工面积：4月单月基期未调整同比增速为-28.3%（较上月-0.7pct），基期调整同比增速为-27.3%（较上月-1.8pct），季调环比为-19.2%。受高能级城市土地供给约束，反弹弹性有限。
施工面积：持续收缩，预计中期建安费用将缓慢下行。

3. 投资与资金来源

开发投资：4月单月基期未调整同比增速为-16.2%（较上月-9.0pct），基期调整同比增速为-7.3%（较上月-1.4pct），季调环比为-12.9%。投资短期受土地成交价滞后计入拖累，中期受施工面积收缩影响。
到位资金：4月单月基期未调整同比增速为+0.8%（较上月-2.0pct），基期调整同比增速为+3.4%（较上月+0.5pct），季调环比为-17.5%。销售类到位资金持续回升，融资类到位资金有所回落。
资金链指数：4月末为119%，低于历史安全水平130%，房企资金面仍处于低位，但有望在融资和销售改善背景下逐步修复。

4. 房价与市场情绪

70城新房房价环比：+0.32%，近九成城市房价上涨，一二线城市表现更好。
二手房房价环比：+0.01%，结构性分化。
房价同比：70城整体房价同比-0.74%，百城房价同比-0.07%，整体房价逐步企稳。
租金情况：4月住房租金环比+0.0%，同比-0.30%，显示市场对租赁需求增长乏力。

关键信息

销售数据：销售金额同比正增长扩大，销售面积负增长收窄，市场热度有所回落。
竣工数据：竣工面积同比大幅回升，预计未来两个月增速高位回落。
新开工数据：新开工面积同比持续负增长，受高能级城市土地供给限制。
投资数据：开发投资同比负增长，短期受土地成交价滞后计入拖累，中期受施工面积收缩影响。
资金链情况：到位资金同比小幅回升，但整体仍处于低位，资金链指数低于安全水平。
房价走势：新房价格回升，二手房价格微涨，房价结构性分化。
行业趋势：流动性边际改善或带动估值修复，行业配置逻辑由竣工交付转向竞争格局改善。

投资建议

房地产板块：维持“弱β交易强α”策略，关注具备持续内生性现金流创造能力的高质量周转公司，如【保利发展】【万科A】【金地集团】【中国海外发展】【华润置地】【龙湖集团】，以及区域发力的【滨江集团】【越秀地产】【建发股份】。
产业链：关注竞争格局改善驱动下的转型机会，如C端入口强化、高端下沉中端、行业新进入者，推荐【皮阿诺】等。
生态链与转型：重视围绕房地产的生态链转型机会，如购物中心、写字楼、长租公寓、产业园、物流地产等，以及设计、集采、建造、交易、资产管理、房地产科技等长赛道，如物管关注【保利物业】【碧桂园服务】，商管关注【华润万象生活】，交易关注【贝壳】，REITs标的布局值得关注。

风险提示

疫情反复超预期
政策改善不及预期
销售下滑超预期
市场流动性改善不及预期

行业数据概览

指标	1-4月累计数值	累计同比	单月数值	单月同比
商品房销售面积（万方）	37636	-5.4%	7690	-11.8%
商品房销售金额（亿元）	39750	5.2%	9205	13.2%
商品房新开工面积（万方）	31220	-21.4%	7099	-28.3%
商品房竣工面积（万方）	23678	18.2%	4256	37.3%
商品房开发投资（亿元）	35514	-9.3%	9540	-16.2%
商品房到位资金（亿元）	45155	-6.9%	10447	0.8%

图表说明

图1：4月单月销售金额、新开工面积、竣工面积、资金来源同比走势
图2：70城新房与二手房房价环比、同比变化
图3：销售、新开工、竣工、投资及到位资金结构数据汇总
图4：销售面积同比负增长扩大至-11.8%
图5：销售面积季调环比为-29.1%
图6：销售金额同比正增长扩大至+13.2%
图7：销售金额季调环比为-21.3%
图8：销售面积处于过去四年同期低位
图9：销售均价上升明显，销售区域偏高能级城市
图10：5月上半月销售同比正增长略有扩大
图11：销售同比正增长扩大，但一线城市回落
图12：房地产投资同比负增长扩大至-16.2%
图13：房地产投资季调环比为-12.9%
图14：土地购置费用同比回落，建安费用同比回升
图15：到位资金对工程欠款保障倍数下行
图16：累计工程欠款规模同比下跌快于施工面积同比
图17：4月到位资金同比正增长收窄至+0.8%
图18：到位资金季调环比为-17.5%
图19：销售类回款有所上升，融资类回款有所回落
图20：销售类到位资金与销售金额同比走势趋同
图21：国内贷款与新开工面积同比增速走势趋同
图22：自筹资金与新开工面积同比走势趋同
图23：房地产资金链指数短期趋势持平
图24：累计工程欠款规模同比持续下行
图25：70城新房房价环比+0.32%，百城+0.02%
图26：70城新房房价同比-0.74%，百城-0.07%
图27：房价环比上涨城市数减少2个至62个
图28：房价同比上涨城市数增加4个至22个
图29：70城二手房房价环比+0.01%，百城-2.7%
图30：住房租金环比0.0%，同比-0.30%

行业评级

推荐：行业基本面向好，预期行业指数超越基准指数
中性：行业基本面稳定，预期行业指数跟随基准指数
回避：行业基本面转弱，预期行业指数弱于基准指数

评级说明

股票评级：基于报告发布日后6-12个月内公司股价相对基准指数的预期表现
- 强烈推荐：预期公司股价涨幅超越基准指数20%以上
- 增持：预期公司股价涨幅超越基准指数5%-20%
- 中性：预期公司股价变动幅度介于±5%
- 减持：预期公司股价表现弱于基准指数5%以上
行业评级：基于行业指数与基准指数的相对表现