房地产行业：销售面积保持正增长，房价涨幅持续收窄-20191217-东北证券-14页_1mb

房地产行业动态报告总结

核心内容概述

本报告分析了2019年1-11月中国房地产市场的主要运行情况，涵盖开发投资、销售、土地市场、资金到位情况以及投资建议等方面。整体来看，房地产市场呈现销售回暖、投资增速放缓、土地市场降幅收窄、资金面企稳的态势。

主要观点与关键信息

1. 开发投资完成额增速平稳，国房景气指数回升

• 全国房地产开发投资：1-11月完成额12.13万亿元，同比增长10.2%，增速较1-10月略有放缓。
• 住宅开发投资：占开发投资的73.6%，同比增长14.4%，对整体投资形成主要支撑。
• 区域差异：东部地区增速为8.3%，中部为9.7%，西部为15.3%，东北为8.9%；增速均有所放缓。
• 国房景气指数：11月为101.16，较10月上升0.02，表明行业景气度维持高位。

2. 新开工与竣工剪刀差持续收窄

• 新开工面积：1-11月为20.52亿平米，同比增长8.6%，增速回落1.4个百分点；11月单月新开工面积同比下降2.9%，由正转负。
• 竣工面积：1-11月为6.38亿平米，同比下降4.6%，降幅收窄1个百分点；11月单月竣工面积同比增长1.8%，增幅下降17.41个百分点。
• 施工面积：1-11月为87.5亿平米，同比增长8.7%，增速下降0.3个百分点。
• 趋势预测：预计12月竣工面积将放量，剪刀差持续收窄。

3. 销售市场持续回暖，三四线城市表现强劲

• 商品房销售面积：1-11月为14.89亿平米，同比增长0.2%，涨幅扩大0.1个百分点；11月单月销售面积同比增长1.08%。
• 区域表现：东部地区销售面积同比下降1.3%，中部由正转负，西部增长3.8%，东北增长3.4%。
• 三十大中城市：11月成交面积同比下降4.66%，增速由正转负，表明一二线城市对销售的拉动作用减弱。
• 销售均价：11月单月销售均价为9319元/平米，环比上升134元/平米；住宅均价为10717元/平米，环比下降184元/平米。

4. 土地市场降幅边际收窄

• 土地购置面积：1-11月为21720万平米，同比下降14.2%，降幅收窄2.1个百分点。
• 土地成交价款：11960亿元，同比下降13%，降幅收窄2.2个百分点。
• 百城土地成交溢价率：11月为7.32%，环比上升0.39个百分点，仍处于历史低位。
• 城市结构：三线城市土地成交占比最高，为53.0%，显示三四线城市对土地市场支撑明显。

5. 到位资金增速企稳，房贷利率稳中微升

• 到位资金：1-11月为16.05万亿元，同比增长7%，增速与1-10月持平。
• 自筹资金：同比增长3.7%，增速回升0.4个百分点。
• 定金及预收款：同比增长10.0%，增速提升0.6个百分点。
• 个人按揭贷款：同比增长13.9%，增速略有收窄。
• 房贷利率：首套房利率为5.53%，环比上升1bp；二套房利率为5.85%，环比上升1bp。

投资建议

推荐公司

• 一线房企：华夏幸福、保利地产、万科A、招商蛇口、华侨城A、金地集团
• 建议关注：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、阳光城
• 推荐物管公司：碧桂园服务、招商积余

风险提示

• 行业资金面可能超预期收紧
• 市场表现可能超预期下行

行业数据概览

重点公司财务数据

融资情况

• 近期房企融资：包括超短期融资债券、私募债、中期票据、公司债、ABS等。
• 部分融资数据：
  • 苏高新集团：超短期融资债券，5亿元，票面利率3.05%
  • 蓝光发展：私募债，4亿元，票面利率7.50%
  • 绿城集团：一般公司债，7.5亿元，票面利率3.78%
  • 碧桂园地产：证监会主管ABS，6.55亿元，票面利率5.90%

图表与数据来源

• 图表内容涵盖房地产开发投资、销售、土地成交、资金来源等关键指标。
• 数据来源：东北证券、国家统计局、Wind等。

投资评级说明

• 股票投资评级：
  • 买入：未来6个月内，股价涨幅超越市场基准15%以上。
  • 增持：未来6个月内，股价涨幅超越市场基准5%至15%之间。
  • 中性：未来6个月内，股价涨幅介于市场基准-5%至5%之间。
  • 减持：未来6个月内，股价涨幅落后市场基准5%至15%之间。
  • 卖出：未来6个月内，股价涨幅落后市场基准15%以上。
• 行业投资评级：
  • 优于大势：未来6个月内，行业指数收益超越市场平均收益。
  • 同步大势：未来6个月内，行业指数收益与市场平均收益持平。
  • 落后大势：未来6个月内，行业指数收益落后于市场平均收益。

分析师信息

• 张云凯：东北证券房地产组组长，金融学硕士，具有证券投资咨询执业资格。
• 沈路遥：同济大学土木工程硕士，具有证券投资咨询执业资格。
• 吴胤翔：同济大学土木工程硕士，2019年加入东北证券研究所。

总结

整体来看，2019年1-11月房地产行业在销售、投资、土地市场等方面呈现出稳中向好的趋势，但增速放缓，市场风险仍需关注。一线房企及部分优质房企表现稳健，具备较强的业绩确定性，值得重点关注。同时，三四线城市对销售和土地市场起到了明显的支撑作用，成为行业增长的重要动力。