房地产行业最新观点及1_6月数据深度解读：单月基期调整销量同比负增速扩大，政策有望持续边际优化-20230719-招商证券-20页_831kb

房地产行业最新观点及1-6月数据深度解读总结

核心内容

2023年6月，房地产行业整体呈现销售、投资、新开工、竣工等多方面数据承压的态势，但部分细分领域仍显韧性。核心数据如下：

• 销售面积：6月单月基期调整同比增速为-18.2%，季调环比为-7.1%；1-6月累计同比为-5.3%。
• 销售金额：6月单月基期调整同比增速为-19.2%，1-6月累计同比为+1.1%。
• 竣工面积：6月单月基期调整同比增速为+16.3%，季调环比为-3.4%；1-6月累计同比为+19.0%。
• 新开工面积：6月单月基期调整同比增速为-30.3%，1-6月累计同比为-24.3%。
• 房地产投资：6月单月基期调整同比增速为-10.3%，1-6月累计同比为-7.9%。
• 到位资金：6月单月基期调整同比增速为-21.5%，1-6月累计同比为-9.8%。

主要观点

销售市场

• 销售市场热度持续回落，6月销售面积和金额同比均大幅下滑，短期仍面临压力。
• 6月70城新房房价环比-0.06%，二手房房价环比-0.44%，整体房价承压。
• 一二线城市房价保持稳定，三四线城市房价持续下跌。
• 居民存款余额处于高位，但购买意愿较弱，货币活化指数下行，居民配置意愿不足。

开工与竣工

• 新开工面积持续下滑，6月同比-30.3%，预计反弹弹性有限。
• 竣工面积同比高位震荡，主要受“保交楼”政策推动，但预计明年将开启回落周期。
• 竣工周期与销售周期存在时滞，竣工滞后销售约2年，当前竣工增速或已触顶。

投资与资金链

• 房地产开发投资同比持续下滑，短期受土地成交价滞后计入拖累，中期受施工面积收缩影响。
• 到位资金同比增速为-21.5%，资金链指数回升至133%，高于历史安全线，主因开发投资下滑快于到位资金。
• 工程欠款规模下滑快于施工面积缩减，反映房企偿付能力减弱，供应商接受度下降。

行业分化与投资策略

• 房地产行业在经营、融资及长期发展路径上呈现明显分化，未来或维持“总量弱β，结构强α”的特征。
• 建议关注具备持续内生性现金流创造能力的高质量周转公司，如【保利发展】【华润置地】【龙湖集团】【中国海外发展】【金地集团】【万科A】。
• 以及从区域开始发力的房企，如【滨江集团】【越秀地产】【建发股份】。

关键信息

短期趋势

• 销售市场承压，政策有望持续边际优化。
• 竣工面积短期反弹，但预计明年将转为回落。
• 新开工受限于土地供给，反弹弹性有限。
• 资金链指数回升，反映房企主动降低经营性支出。

中长期趋势

• 竣工周期驱动将转为竞争格局改善驱动。
• 产业链配置逻辑或发生变化，关注转型机会。
• 转型方向包括购物中心、写字楼、长租公寓、产业园、物流地产等。
• 物管、商管、交易、REITs等长赛道值得关注。

投资建议

• 房地产板块：维持“弱β交易强α”策略，关注销售与拿地弹性。
• 产业链角度：短期竣工反弹，中长期关注竞争格局改善。
• 生态链及行业转型：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型机会，如【招商积余】【保利物业】【华润万象生活】【贝壳】等。
• REITs：关注其对不动产资管的促进作用。

风险提示

• 疫情反复超预期
• 政策改善不及预期
• 销售下滑超预期
• 市场流动性改善不及预期

图表与数据来源

• 图1：房地产行业数据汇总
• 图2：70城房价环比与同比数据
• 图3：销售、新开工、竣工、投资及到位资金指标
• 图4：销售面积同比趋势
• 图5：销售面积季调环比
• 图6：销售金额同比趋势
• 图7：销售金额季调环比
• 图8：竣工面积同比趋势
• 图9：竣工面积季调环比
• 图10：新开工面积同比趋势
• 图11：工程欠款规模同比趋势
• 图12：房地产资金链指数趋势
• 图13：房价结构变化

分析师承诺

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评级说明

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