20211114-申港证券-房地产行业研究周报_市场短期情绪已释放_等待中长期基本面筑底_14页_1mb

房地产行业研究周报总结

核心内容

本报告分析了当前房地产市场的情绪与基本面状况，指出市场短期情绪已释放，但中长期基本面仍需时间筑底。政策层面已释放利好信号，但行业基本面尚未出现明显改善，市场整体仍处于探底阶段，预计将持续到明年年中。

主要观点

• 市场情绪已释放：A股及港股房地产相关个股在利好消息推动下出现反弹，但市场情绪在周五回调，表明短期利好已兑现。
• 政策底已夯实：融资环境改善、央行数据释放信心，政策层面已稳定市场预期，但政策加码空间有限。
• 基本面筑底仍需时间：房地产市场基本面尚未出现明显好转，仅靠需求端释放难以快速企稳，市场探底或持续至明年年中。
• 优质房企更具发展潜力：资金面政策利好逐步兑现，建议关注经营稳健、资信良好的龙头房企，如保利发展、万科A、龙湖集团。

关键信息

市场表现

• 上周A股申万房地产指数涨幅为 $+8.46%$，港股恒生深港房地产指数涨幅为 $+4.1%$，但周五出现回调，涨幅分别为 $-1.5%$ 和 $-0.87%$。
• A股及港股房地产板块中，大型国央企和优质民营企业表现突出，而部分高杠杆房企如阳光城、泰禾集团、中国恒大则出现较大反弹。

融资环境改善

• 11月9日，中国银行间市场交易商协会召开房企座谈会，25家国央企背景房企及城投公司发布融资计划，总规模达290.6亿元。
• 央行数据显示，10月个人住房贷款余额增加3481亿元，较9月多增1013亿元，释放市场信心。

行业数据

• 新房市场：30城成交面积单周同比-29PCT，累计同比 $+15%$，一线城市表现相对较好，二线城市跌幅较大。
• 二手房市场：14城成交面积单周同比-40PCT，累计同比-4PCT。
• 土地市场：100城土地供应与成交面积累计同比-18PCT，成交金额累计同比-7PCT，土地溢价率仅为 $1%$。
• 重点城市销售数据：一线城市中，北京、上海成交面积环比下降，广州、深圳小幅上涨；二线城市中，杭州、武汉涨幅显著，南京则大幅下跌。

行业动态

• 沈阳曾传出放松限购限售政策，但被官方辟谣，显示“房住不炒”基调仍不变。
• 绿地控股因基建收入占比超50%，将公司行业类别由“房地产”变更为“土木工程建筑业”，可能减轻其受“三道红线”政策的影响。

投资策略

• 建议关注经营稳健、资信背景较好的龙头房企，如保利发展、万科A、龙湖集团。
• 优质房企在资金面改善背景下，具备更稳定的发展前景。

风险提示

• 销售市场可能继续下行，个别房企存在债务违约风险。
• 政策可能出现超预期调控，进一步影响市场走势。

评级

• 行业评级：增持
• 公司评级：买入、增持、中性、减持

行业基本资料

估值变化

• 上周申万房地产行业PE（TTM）为7.7倍，较前一周上升0.61倍，近三年均值为9.08倍。
• PB（LF）为0.9倍，近三年均值为1.23倍，较前一周上升0.07倍。

市场分析总结

• 房地产市场短期情绪已释放，但中长期基本面仍需时间筑底。
• 政策底已夯实，但市场底尚未形成，需等待基本面改善。
• 优质房企在政策利好和资金面改善背景下更具发展潜力，值得重点关注。