20221110-国盛证券-房地产开发_交易商协会_第二支箭_扩容_民企债券融资支持力度再加大_4页_542kb

房地产开发行业总结

核心内容

2022年11月8日，中国银行间市场交易商协会宣布继续推进并扩大“第二支箭”民营企业债券融资支持工具，旨在为包括房地产企业在内的民营企业提供更有力的债券融资支持。该工具由人民银行再贷款提供资金支持，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

主要观点

• 政策支持升级：此次“第二支箭”扩容，标志着监管层对民企融资的支持力度进一步加大，尤其是对房地产企业的关注。
• 融资方式多样化：新增“直接购买债券”作为支持方式，与之前的“担保增信”和“信用风险缓释凭证”形成组合，增强政策的灵活性和覆盖面。
• 融资规模扩大：预计支持规模达2500亿元，未来可能进一步扩大，有助于缓解民营房企的流动性问题。
• 优质民企受益：政策信号对优质民企和混合所有制企业具有积极意义，可能带动其重新发债融资，改善现金流状况。
• 行业风险可控：当前房企面临较大的偿债压力，已有45家房企出险，政策支持有助于遏制风险进一步扩散。

关键信息

• 融资现状：2022年1-10月，房地产行业信用债发行总额为4028亿元，同比减少16.7%。其中，民企发行额为243亿元，同比减少73.4%。
• 待偿债务：截至2022年10月底，房企待偿债务余额达26765亿元，年内到期债务1079亿元，其中信用债714亿元，海外债365亿元。
• 政策支持：
  • 2022年5月：选定部分房企为发债示范企业，推出信用风险缓释工具，带动龙湖、碧桂园等企业成功发行信用债。
  • 2022年8月：中债增为示范房企提供全额担保，推动83.68亿元民企债券融资。
  • 2022年11月1日：交易商协会、房地产业协会联合中债增召开21家民营房企融资座谈会，扶持范围扩大至中小房企。
  • 2022年11月8日：交易商协会宣布扩大“第二支箭”，预计支持约2500亿元民企债券融资，后续可扩容。
• 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级，推荐关注A股：华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展；物业板块：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。
• 风险提示：
  • 政策出台速度和执行力度不及预期；
  • 行业基本面继续下行，引发连锁反应；
  • 疫情反复可能对市场造成超预期影响。

支持政策与市场影响

• 政策组合型推动：当前地产行业基本面困境需要多维度政策支持，包括供给端、融资端、需求端和竣工端。
• 地产股策略：地产股具备“进可攻退可守”特点，政策到位则可获得相对和绝对收益，政策未到位则仅能获取相对收益。

图表概述

• 图表1：展示了2022年监管层多次支持民企融资的事件和措施。
• 图表2：反映房地产行业每月融资总额及同比环比变化。
• 图表3：对比不同性质房企每月信用债发行总额。
• 图表4：统计房企到期债券余额。
• 图表5：累计出险房企数量统计（2021年至今）。

作者信息

• 分析师：金晶
  执业证书编号：S0680522030001
  邮箱：jinjing3@gszq.com
• 研究助理：肖依依、肖畅
  执业证书编号：S0680121070010、S0680122050008
  邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com、xiaochang@gszq.com

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